別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 5-16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市警固屋４丁目２２８番２ ｢警固屋４－１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 不整形 1:1.5 店舗 ＲＣ2 店舗、金融機関及び 医院等が建ち並ぶ商 業地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 呉 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 呉駅南西方 5.0km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 音戸方面へ続く旧道沿線の近隣商業地域であり、発展的な要因も見られないことから、地域的特性は衰退傾向で 推移するものと予測される。動線は国道バイパスへ完全に移行し、需要は弱く地価水準はマイナス傾向にある。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市街地外縁部における近隣商業地域及びその周囲の商住混在地域一帯と判定される。需要者は、地縁 的選好性を持つ法人又は個人事業者が大半であり、同一需給圏外からの参入者は少ない。周辺のバイパス沿いには、郊 外型商業施設が立地し集客力を高めるなか、近隣地域における商業性は一層の衰退傾向にあり、土地需要は低迷を続け ている。したがって、民間取引は限定的であって、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の近隣商業地域内の４事例を採用して十分な手順を尽くし試算したものであり、市場性を反 映するものとして説得力は高いと判断される。一方、収益価格は標準地の収益性を理論的に反映させた価格であるが、 想定要素も多くその説得力は低いと判断される。よって、収益価格は参考にとどめるとともに、代表標準地を規準とし た価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 5-9                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [ 99.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年９月に基幹産業の一つである製鉄所 の高炉が停止され、長引くコロナ禍にあって 、市の全体的な景気動向は不透明感を強めて いる。 国道バイパスの開通以降、近隣地域の幹線性 及び商業性等は低下の一途にあり、住宅地へ の移行も見受けられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％