鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ９４ -329433	呉市		底地	（　）	不整形	南6m市道、西1.5m、角地		（都）近商 (80,200)
b	呉２１Ｋ９０ -319008	呉市		底地	（　）	ほぼ台形	北7.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	呉２２Ｋ４５ -324514	呉市		更地	（　）	長方形	北西8.5m国道、南西5m、角地		（都）近商土砂災害警戒区域 (100,300)
d	東広島２０Ｋ０４ -300446	東広島市		更地	（　）	不整形	南東12m国道、南西10.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,353	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,358	100 [ 110.2]	42,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,000
b	(　 24,000) 48,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,184	100 [ 112.6]	41,904		41,900
c	(　 ) 53,049	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	50,989	100 [ 114.9]	44,377		44,400
d	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 89.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,596	100 [ 99.3]	38,868		38,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.4
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

呉 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,700,783	1,038,888	3,661,895	3,465,790	196,105	（　0.9737） 190,947	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,818,940 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	10.0 m x 19.4 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所（フロアー貸）、２～３階：住宅（５０㎡前後のファミリータイプ）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	90.0	99.00	1,700	168,300	6.0	1,009,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,293	128,007	3.0	384,021
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	90.0	297.00		424,314		1,777,842
								0

⑨年額支払賃料	424,314 円　×　12ヶ月　＝　 5,091,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,091,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 407,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,684,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,777,842 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,700,783 円　　　　（　 23,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ９０　　　　-339026	1,248 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,296 円/㎡　月額支払賃料（　 1,293 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ５８　　　　-285808	1,111 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,500 円	49,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,588 円	5,091,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,000 円	49,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,038,888 円　（　　　　　　 5,247 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,465,790 円（　　　　　 17,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,700,783 円
②総費用	1,038,888 円
③純収益　①－②	3,661,895 円
④建物等に帰属する純収益	3,465,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,818,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
呉 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-13

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

TEL.

鑑定評価額

8,360,000 円

１㎡当たりの価格

42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市安浦町中央５丁目１番８３｢安浦町中央５－１－６１｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、住宅等が混在する駅前の近隣商業地域	北12m県道	水道、下水	安浦 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１２ｍ県道　　　　

交通

施設

安浦駅南方

80m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等を中心とする駅に近接した商業地域であるが、平成３０年７月の豪雨災害により地域は甚大な被害を
受け、復興復旧は進んでいるものの、繁華性の回復には更に時間を要するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安浦町を中心に、隣接する川尻町や東広島市内の商業地域ないしは混在地域一円を含む範囲と判定した
。需要者は、地縁のある個人やチェーン展開する事業法人等が中心である。西日本豪雨災害から３年超経過し、当時甚
大な被害を受けた当地域もハード面を中心に復旧復興は進捗しているものの、商業繁華性は依然として低迷している。
取引の規模もバラバラで、特殊な事情を内包した事例も多いことから、中心的価格帯は見出すことができなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、店舗や店舗付住宅等が見られる商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域は
自用物件が多く、事業用物件にかかる賃貸市場が十分に成熟してるとはいえず、得られた収益価格の信頼性はやや劣る
。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検
討を十分に踏まえつつ、比準価格に基づき、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[128.3]

[100.0]
100

42,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ
の影響で、緩やかながらも回復途上にあった
地域経済は転換点を迎えている。

平成３０年７月の豪雨災害により、甚大な被
害を受け、復旧復興は進捗しているものの、
繁華性は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２１Ｋ９０ -319081	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北2.8m、角地		（都）近商土砂災害警戒区域 (90,200)
b	呉２２Ｋ４５ -324515	呉市		建付地	（　）	台形	南東9m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	呉２２Ｋ９４ -329433	呉市		底地	（　）	不整形	南6m市道、西1.5m、角地		（都）近商 (80,200)
d	東広島２１Ｔ７０ -417095	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m国道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,675	100 [ 100.0]	[ 94.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	30,414	100 [ 74.2]	40,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 29,818	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	30,556	100 [ 73.0]	41,858		41,900
c	(　 ) 45,353	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,358	100 [ 112.0]	42,284		42,300
d	(　 ) 56,430	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,358	100 [ 127.6]	43,384		43,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,200 円／㎡]

呉 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,662,677	1,028,969	3,633,708	3,426,350	207,358	（　0.9746） 202,091	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,041,820 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	10.0 m x 19.8 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗でフロア貸し、２Ｆ～３Ｆはファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	90.0	99.00	1,655	163,845	6.0	983,070
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,232	121,968	2.0	243,936
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	90.0	297.00		407,781		1,470,942
								0

⑨年額支払賃料	407,781 円　×　12ヶ月　＝　 4,893,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,893,372 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,669 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,648,703 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,470,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,662,677 円　　　　（　 23,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ５８　　　　-285808	1,111 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,234 円/㎡　月額支払賃料（　 1,232 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ９０　　　　-339026	1,248 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,500 円	49,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	244,669 円	4,893,372　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,000 円	49,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,969 円　（　　　　　　 5,197 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,426,350 円（　　　　　 17,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,662,677 円
②総費用	1,028,969 円
③純収益　①－②	3,633,708 円
④建物等に帰属する純収益	3,426,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,041,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）