別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -34 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市焼山東３丁目１４５６番３９ ｢焼山東３－１－１１｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 呉 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 呉駅北方 8.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部の住宅団地として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される。居住者 の高齢化や市内中心部への転出傾向等が認められ、地価は引続き弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、焼山地区及び隣接する熊野の住宅団地であると判定した。需要者は、呉市又は広島市に通勤するサラリ ーマン世帯が中心となる。山林を開発・造成した団地で傾斜地が多いため、平坦地勢の住宅地への需要が旺盛である。 退職し小家族となった世帯が呉市中心市街地への移動を希望する傾向にあり地価は弱含みでの推移している。なお、土 地は７００～１，０００万円程度が中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一又は近隣住宅団地等における実際の事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。 一方、収益価格については、近隣地域が戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地内に位置し投資採算性を目的とする賃貸物件は見 られないことから試算しなかった。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、代表標準地 と規準した価格との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -16                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [102.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、大手 製鉄会社の撤退決定による先行きの不透明感 が大きい。 丘陵部における住宅団地である。団地ごとの 格差があり、街路条件のよい団地は下落幅が やや少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％