別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 呉 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -32 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市見晴２丁目１４６番２外 ｢見晴２－２－３１｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 古くからの山裾の住 宅地域 南2.2m市道 水道、下水 呉 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に戸建住宅が散在する地 域 街 路 基準方位北２．２ｍ 市道 交通 施設 呉駅南方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市沿岸部のほぼ南端に位置する街路条件の劣る丘陵住宅地域で、市街化調整区域でもあることから発展的要素 に乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、呉市の郊外に所在する既存集落地域を中心とした住宅地域と判定した。地縁性の強い地域であり 、他地区からの転入は乏しく地元居住者が需要の中心である。新規の宅地の供給は少なく、個別性の強い取引が多いこ とから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は呉市中心部から遠く離れ、戸建住宅が散在する丘陵住宅地域である。市街化調整区域内に存し、周辺にアパ ート等も見られず、経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益還元法は適用せず、比準価格のみが得られた 。以上より、市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を採用し、前年公示価格、広域的な地価バランス、需給動向 に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船、鉄鋼、機械、海運を中心とする 産業都市で、新型コロナ感染拡大の影響及び 鉄鋼、造船の不況感が強く、先行きの不透明 感がある。 郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域 のため開発もみられず、かつ街路条件も劣り 、需要は地縁血縁者等に限られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％