鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ５８ -325855	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南2m、角地		近商土砂災害警戒区域 (90,300)
b	呉２１Ｔ５８ -415836	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
c	呉２２Ｋ５８ -325853	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	呉２１Ｔ５８ -415838	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	呉２２Ｋ８９ -328908	呉市		底地	（　）	不整形	東6.2m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,998	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	79,930	100 [ 108.9]	73,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 67,853	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,699	100 [ 90.3]	73,864		73,900
c	(　 ) 83,590	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,005	100 [ 108.3]	76,644		76,600
d	(　 ) 70,374	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,670	100 [ 93.1]	74,834		74,800
e	(　 ) 46,612	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	51,791	100 [ 70.0]	73,987		74,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -26.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

呉 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,830,789	2,476,120	8,354,669	7,481,200	873,469	（　0.9750） 851,632	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,380,245 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（約８０㎡前後のファミリータイプ）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,300	315,900	3.0	947,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		810.00	90.0	729.00		947,700		2,843,100
								0

⑨年額支払賃料	947,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,372,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,372,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 568,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,803,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,843,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,830,789 円　　　　（　 23,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２６　　　　-302604	1,602 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ２６　　　　-302602	1,616 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	568,620 円	11,372,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,476,120 円　（　　　　　　 5,478 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,481,200 円（　　　　　 16,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,830,789 円
②総費用	2,476,120 円
③純収益　①－②	8,354,669 円
④建物等に帰属する純収益	7,481,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	873,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	851,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,380,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
呉 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -31

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市阿賀中央７丁目３７９４番１｢阿賀中央７－２－６｣				②地積　(㎡)	452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所兼住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	安芸阿賀 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ駅に近い共同住宅・事業
所等が混在するやや雑然とし
た地域。

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

安芸阿賀駅西方

170m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や事業所等が混在する地域であり、特段の地域変動要因は見当たらないことから、当面は現状を維持す
るものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阿賀地区を中心に市内東部の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、市内や隣接市町へ
の通勤者等の一次取得者層が典型的だが、住み替え需要も散見される。利便施設へのアクセスが評価され、需要は回復
基調にあったが、地域経済が転換点を迎えるなかで、需要は弱含み。需要者の中心的な価格帯について、土地は１５０
㎡前後で１，０００万円～１，３００万円程度、分譲住宅で２，７００万円～３，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する地域であるが、アパート等の収益物件は、価格に見合う賃料を収受してお
らず、結果として収益価格の説得力は低い。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で信頼
性が高い。それゆえ、収益価格を参考にしつつ、比準価格に基づき、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

74,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ
の影響で、緩やかながらも回復途上にあった
地域経済は転換点を迎えている。

住宅と事業所等の混在地域であり、交通接近
条件等は比較的良好であるが、地域経済が転
換点を迎えるなかで不透明感が出ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -21.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ５８ -325862	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,160)
b	呉２１Ｔ５８ -415839	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、北6m、角地		準工 (70,200)
c	呉２１Ｔ５８ -415846	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	呉２１Ｔ５８ -415838	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,908	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,489	100 [ 79.9]	74,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 70,707	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	75,791	100 [ 103.7]	73,087		73,100
c	(　 ) 72,660	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,916	100 [ 92.6]	76,583		76,600
d	(　 ) 70,374	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,670	100 [ 94.8]	73,492		73,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

呉 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,790,436	2,458,901	8,331,535	7,417,800	913,735	（　0.9750） 890,892	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,181,469 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は約５０㎡、２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	270.00	92.0	248.40	1,267	314,723	3.0	944,169
							0.0	0
～

～

～

～

計		810.00	92.0	745.20		944,169		2,832,507
								0

⑨年額支払賃料	944,169 円　×　12ヶ月　＝　 11,330,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 745.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,330,028 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 566,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,763,527 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,832,507 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,790,436 円　　　　（　 23,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ７３　　　　-317302	1,406 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	呉（賃）Ｋ０８　　　　-330802	1,564 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,501 円	11,330,028　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,458,901 円　（　　　　　　 5,440 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,417,800 円（　　　　　 16,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,790,436 円
②総費用	2,458,901 円
③純収益　①－②	8,331,535 円
④建物等に帰属する純収益	7,417,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	913,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	890,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,181,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）