別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -30 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市川尻町西６丁目５０３２番１７８外 ｢川尻町西６－５－５１｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い丘陵地状の住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 安芸川尻 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 安芸川尻駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 川尻地区丘陵部の住宅団地として熟成しており、地域要因に大きな変動をもたらす要因は見当たらないことから 、当面は現在の土地利用状況を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川尻地区を中心とした呉市の東部郊外域における住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は 、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人が中心であり、圏外からの転入者は限定的である。整然とした高台の住宅地 域であるが、少子高齢化が進む中で、丘陵地などの利便性が劣るエリアの需要は弱い。需要の中心的な価格帯としては 、３００㎡程度の土地で１，０００万円までが一定の目安となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、 賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は 、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.3] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響で、緩やかながらも回復途上にあった 地域経済は転換点を迎えている。 丘陵地に造成された住宅団地であるが、流入 人口が乏しい中で、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +27.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％