別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -29 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市川尻町西１丁目１６５３番９８ ｢川尻町西１－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東4.6m市道 水道、下水 安芸川尻 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 安芸川尻駅南東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 川尻地区中心平坦部の区画整然とした住宅地域で利便性も良好であることから、当面は現状を維持するが、若年 層の流出等で当地区の不動産需要は減退傾向にあり、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川尻地区を中心とする呉市東部郊外のＪＲ駅を中心に形成された住宅地域。需要者の中心は地縁を有する 個人のほか周辺の事業所等へ通勤する一次取得者も見込まれるが、基本的に転入は少ない。人口減少、高齢化が進み、 川尻地区の地域経済は縮小傾向にある中で、不動産市場は停滞しており、開発等の特段の動きも見られない。取引は少 ないが、土地は１６０～２００㎡前後で７００～８５０万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は川尻地区を中心に呉市東部郊外に所在する信頼性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的 で実証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適 用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額 との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 68.9] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は県全体より人口減少率が大きく高齢化 の進行も速い。新型コロナや当市の産業を担 った製鉄所の閉鎖方針を受け、様々な影響が 懸念されている。 熟成した住宅地域で、地域の状況に特段の変 動はない。川尻地区中心平坦部で利便性は比 較的良好であるが、旺盛な需要はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％