別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市長迫町１１番６外 ｢長迫町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、ガス、下水 呉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地の既成住宅地域 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 呉駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地を囲む外縁部の緩傾斜地に形成された既成住宅地域。幹線道路等への接続や利便性に優位な地域で、市街 地平坦部との連続性も強く、当面地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地周辺の平坦部から傾斜地に広がる既成の住宅地域一円。需要者は呉市在住の個人が主体。市 街地周辺の丘陵地にあって街路条件が良好で利便性も高く、比較的需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地は１ ８０㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建物件で総額３，０００～３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅利用を中心とした地域であり、地区内は持家指向を反映した自用目的の取引が主で、比準価格主導 型の地価形成の中で底堅く推移している。賃貸市場は成熟していないと考えられるため、収益還元法は適用しなかった 。したがって、市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡、広域的な地価バラン ス及び需給動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 79,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、大手 製鉄会社の撤退決定による先行きの不透明感 が大きい。 平坦部に連続した緩傾斜地に位置する既成住 宅地で、中心部へ近接し、生活の利便性等に も優れ、地域要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％