別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 呉 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -25 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市新宮町４１６番３０外 ｢新宮町１３－５｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.1:1 住宅 Ｗ2 高台に所在する一般 住宅を中心とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 川原石 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道　　　　 交通 施設 川原石駅西方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地外延部の既成住宅地域として熟成している。地域に格別の変動要因はないため、当面は現状を維持す ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ川原石駅を最寄とする住宅地域を中心に呉市西部域に所在する住宅地域一帯である。主な需 要者は当該地区に地縁的選好性を有する個人であり、他地区からの転入は少ない。新規の宅地供給は、同地区の平坦部 を中心に多少見られるが、需要は地元需要が中心であり限定的である。土地で８００～１０００万円程度、新築戸建て 物件で２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、高台に開発された一般住宅の多い住宅地域で、共同住宅として利用はほとんど見られず、主な需要者も自 己使用を目的とする個人が多くを占めていることから収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は、対象不動産の市 場における流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、比 準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製鉄所閉鎖予定や人口減少の影響により需要 は全体的に弱含みである。また利便性の劣る 地域の需要は特に弱く、地価の二極化が進行 している。 市街地の外縁部に位置し、ＪＲ呉線及び幹線 道路によって地域が分断されている。傾斜地 に存することもあり需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％