別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広大新開３丁目１０３９８番４ ｢広大新開３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 広駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域でドラッグストアの新規開店が予定されていること以外は、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間 現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として広地区平坦部に存する住宅地域である。主たる需要者は市内中心部に通勤する一次取得者や地縁 的選好性を有する個人である。利便施設は概ね徒歩圏内にあり、人気の平坦部であることから、住宅需要が根強い地域 である。新規供給はミニ開発等が中心であり、土地は約１６０㎡で１，９００万円程度、新築建売は３，０００万円台 が多く見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も比較的多く見受けられるが、対象地は規模が小さく経済合理性に基づく賃貸経営の想定が困難 であり、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は実際の取引事例より求められたもので、取引市場の実態を 反映した実証的な価格である。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 59.6] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日鉄閉鎖や新型コロナにより、厳しい状態が 続くが、呉駅前の再開発に期待が掛かる。平 地需要が根強い一方、高台傾斜地は不人気が 続いている。 広地区では利便性の高い住宅地域である。市 内では中心部に次いで、人気の広地区平坦部 であるが、新型コロナの影響で、取引減少等 、一服感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％