別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方本町１丁目８７４番９ ｢仁方本町１－１４－３８｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 仁方 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 仁方駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地として熟成しており、地域要因に大きな変動をもたらす要因は見当たらないことから、当面は現 在の土地利用状況を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ呉線沿線の仁方地区を中心とした呉市東部域の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者 は、同一需給圏に地縁的選好性を持つ個人が中心であり、同一需給圏外からの転入者は限定的と判断される。整然とし た高台の住宅地域であるが、少子高齢化が進む中で、丘陵地などの利便性が劣るエリアの需要は弱い。需要の中心価格 帯について、土地で、７００万円～８００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格に見合う賃料を収受する賃貸物件の取引は稀であり、収益価格の試算 を断念した。また、当地域は居住の快適性が重視される住宅地域であって、豊富な取引事例に基づき試算された比準価 格は、説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえつつ、比準価格を採用し、市場動向を勘案し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [166.9] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響で、緩やかながらも回復途上にあった 地域経済は転換点を迎えている。 高台に造成された住宅地域であるが、流入人 口が乏しい中で、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％