鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ８９ -328902	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	呉２０Ｔ７３ -407324	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	呉２２Ｋ５８ -325807	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	呉２０Ｔ５８ -405806	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.4m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (70,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	149,061	100 [ 99.7]	149,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 147,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,634	100 [ 111.1]	132,884		133,000
c	(　 ) 126,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,358	100 [ 85.0]	148,656		149,000
d	(　 ) 103,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	122,199	100 [ 81.3]	150,306		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

呉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地域性から、賃貸アパートより中高層分譲マンションが増加しつつあり、収益還元法より、開発法の適用が妥当と判断した為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性、個別性よりマンション適地と判断されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
902,804,545	757,652,077	13	393,000	2,915.20	232,000	3,413.15
⑧開発法による価格	145,152,468 円　　　　（　 146,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡	3,413.15 ㎡	2,986.20 ㎡	426.95 ㎡	2,915.20 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.4 ％）	（ 342.3 ％）	（ 299.5 ％）	（ 42.8 ％）	（ 85.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	15.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

393,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 393,000 円／㎡　　×　　 2,915.20 ㎡　　＝　　　　 1,145,673,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,145,673,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 232,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 238,960 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 238,960 円／㎡　　×　　　 3,413.15 ㎡　　＝　　　　 815,606,324 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,145,673,600 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 103,110,624 円

支出合計　④+⑤+⑥

918,716,948 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,653,888 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 77,869,143 円
	販売総額(2期)	824,884,992 円	( 72 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 652,649,006 円
	販売総額(3期)	229,134,720 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 172,286,396 円
収入合計		－	－	－	－	902,804,545 円
支出	建築工事費(1期)	81,560,632 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 76,724,087 円
	建築工事費(2期)	81,560,632 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 70,721,224 円
	建築工事費(3期)	652,485,059 円	( 80 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 516,246,179 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	61,866,374 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 58,197,698 円
	販売管理費(2期)	41,244,250 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 35,762,889 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	757,652,077 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	902,804,545 円　　－　　　　　　 757,652,077 円　　＝　　　　　 145,152,468 円 146,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
呉 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 -15

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　村永　朋

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市中央５丁目２番１２｢中央５－２－１７｣				②地積　(㎡)	997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:3	共同住宅ＲＣ11	一般住宅、共同住宅が多い住宅地域	南西11m市道、南東側道	水道、ガス、下水	呉 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

共同住宅が増加しつつある住
宅地域

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

呉駅北東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性の高い市街地の住宅地域であり、低層の一般住宅地より、徐々に中高層の共同住宅地に移行すると予
測される。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 147,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は呉市の利便性の優れた平坦地の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は、小規模画地が市内の高額所
得者または中小法人、大規模画地がマンション開発業者である。呉市内は大規模地が少なく、需要は近年高いもののや
や陰りが見られる。土地価格は、坪あたり４０万～６０万程度が取引の中心価格帯と推定されるが、取引事情により幅
は幾分広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、共同住宅、一般住宅、小規模事業所等が混在する地域であり、大規模画地は大部分が開発業者主導による価
格形成がなされている。よって、前年公示価格、需給動向等にも留意のうえ、大規模画地の取引事例に基づいた比準価
格及び投資採算性からの開発法による価格をほぼ同等と判断し、両価格の中庸値を採用して、上記価格を鑑定評価額と
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

呉市は製造業を中心とする産業都市で、大手
製鉄会社の撤退決定による先行きの不透明感
が大きい。

一般住宅、共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地
域である。画地規模が大きいものは、共同住
宅としての敷地利用が多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ８９ -328902	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	呉２１Ｔ９４ -419455	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m国道、東6m、北4m、三方路		準工 (70,200)
c	呉２１Ｔ３９ -413908	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東5.7m、角地		近商 (90,300)
d	呉２１Ｔ５８ -415815	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	149,061	100 [ 98.1]	151,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 163,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,724	100 [ 112.2]	141,465		141,000
c	(　 ) 174,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,043	100 [ 115.2]	144,135		144,000
d	(　 ) 104,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,911	100 [ 72.0]	145,710		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

呉 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		中高層分譲マンションが近年増加しつつあるなか、最有効使用の観点から、賃貸アパートを想定することは合理的ではないため、適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性、個別性より妥当と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
883,848,270	737,375,571	13	394,000	2,915.20	231,000	3,413.15
⑧開発法による価格	146,472,699 円　　　　（　 147,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡	3,413.15 ㎡	2,986.20 ㎡	426.95 ㎡	2,915.20 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.4 ％）	（ 342.3 ％）	（ 299.5 ％）	（ 42.8 ％）	（ 85.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	15.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

394,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 394,000 円／㎡　　×　　 2,915.20 ㎡　　＝　　　　 1,148,588,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,148,588,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 231,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 237,930 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 237,930 円／㎡　　×　　　 3,413.15 ㎡　　＝　　　　 812,090,780 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,148,588,800 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 103,372,992 円

支出合計　④+⑤+⑥

915,463,772 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,887,104 円	( 8 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 76,496,014 円
	販売総額(2期)	826,983,936 円	( 72 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 634,627,472 円
	販売総額(3期)	229,717,760 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 172,724,784 円
収入合計		－	－	－	－	883,848,270 円
支出	建築工事費(1期)	81,209,078 円	( 10 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 75,621,893 円
	建築工事費(2期)	81,209,078 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 68,995,233 円
	建築工事費(3期)	649,672,624 円	( 80 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 498,558,772 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	62,023,795 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 58,345,784 円
	販売管理費(2期)	41,349,197 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 35,853,889 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	737,375,571 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	883,848,270 円　　－　　　　　　 737,375,571 円　　＝　　　　　 146,472,699 円 147,000 円／㎡