別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -10 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広小坪１丁目１７８３６番 ｢広小坪１－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 北西2.5m市道 水道、下水 広 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、２． ５ｍ市道 交通 施設 広駅南東方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的規模の小さな住宅を中心とする傾斜地勢の住宅地域であるが、３年前に発災した豪雨災害で周辺背後地域 の建物等が大きな被害を受け未だ復旧途上にあり、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広小坪地区を中心に広地区縁辺部、仁方地区内の住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と判定した 。典型的な需要者は、当エリアに地縁的選好性を持つ個人等で、圏外からの転入者は限られる。当地域は、土砂災害警 戒区域に指定されている傾斜地勢下の住宅地域であり、周辺地域は先の豪雨災害で大きな被害を受けたこともあって需 要は弱い。中心となる価格帯は、土地取引が少ないため把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用アパート等の収益物件はほとんど見られない。 このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価 格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘 案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 76.4] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響で、緩やかながらも回復途上にあった 地域経済は転換点を迎えている。 平成３０年７月の豪雨災害で周辺背後地域の 人家が大きな被害を受け、空き地も散見され るなど復興復旧の途上にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％