別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 呉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市安浦町三津口３丁目１２７６番１外 ｢安浦町三津口３－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西3.2m市道 水道、下水 安浦 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ２ｍ市道 交通 施設 安浦駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市の東端部、安浦地区中心からやや離れた幹線背後の住宅地域である。閑静な住宅地であるが、さしたる発展 要因もなく、呉市郊外域における不動産需要が停滞するなかで、地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安浦地区を中心とした呉市東部の住宅地域一帯を圏域とする。需要者は、安浦地区及びその周辺部に地 縁性を有する個人が主体で、域外からの転入は少ない。少子高齢化や景気の不透明感から郊外域での宅地需要が低調で 、最寄り大型商業施設の再開も見込めないなか、地価は、依然として下落基調にある。取引は少なく、規模等による個 別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地の存する安浦地区の事例を基に求められたもので、市場実態を反映する規範性の高いものである。 近隣地域は、郊外域の閑静な住宅地であり、戸建住宅の取引が中心で、アパート等の収益物件はほとんど見当たらない ため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地価格との均衡性及び前年公示 価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市においては、景気に不透明感が漂うなか 、不動産市況は停滞しており、人口減少、高 齢化の進む郊外地域では、地価は下落基調に ある。 安浦地区東端部に形成された住宅地域で、呉 市郊外域における不動産需要が停滞するなか 、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％