別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 9,650,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市上平原町３３０番３ ｢上平原町１３－４５｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 呉 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾の既成住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 呉駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心部周辺の山裾に位置する住宅地域である。眺望には恵まれるが、諸施設への接近性がやや劣ること等か ら、需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市中心部周辺の傾斜地を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人、当市に職場を 持つ一次取得者である。平地の少ない呉市では旧来より山裾に住宅地が形成されており、中古住宅の取引、不動産業者 の仕入取引も散見されるが、街路の配置の状態が総じて劣ること等から旺盛な需要はない。土地は２００㎡前後で８０ ０～１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は呉市中心部周辺に所在する類似性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い 。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。以 上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分 留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [147.1] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は県全体より人口減少率が大きく高齢化 の進行も速い。新型コロナや当市の産業を担 った製鉄所の閉鎖方針を受け、様々な影響が 懸念されている。 傾斜地の既成住宅地域であり地域の状況に特 段の変動はない。利便性施設等との接近性が やや劣ること等から旺盛な需要はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％