別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 呉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市宮原１１丁目７番１外 ｢宮原１１－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西2.5m市道 水道、ガス、下水 呉 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 車の進入が困難な傾斜地の住 宅地域 街 路 基準方位北２．５ｍ 市道　　　　 交通 施設 呉駅南方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心から南方に位置する傾斜地の既成住宅地域。特段の変動要因はないが、景気減速に伴い呉市の住宅地需 要は減少傾向にあり、当地区においても地価の下落幅は拡大傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地周辺の丘陵部に存する住宅地域一帯。需要者の中心は、地縁者や呉市内等に通勤する第 一次住宅取得者と把握される。付近に路線バスが運行され、公共施設等が存するなど、一定の生活利便性は認められる ものの、街路は狭く車両の通行が困難であり、またＪＲ駅への接近性に劣ることから、市街地周辺部における相対的な 地位は低い。中心となる価格帯は土地が１５０㎡程度の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、緩傾斜地に存し街路条件も劣ることから経済合理的な賃貸経営が不可能と判断されるため収益価格は試算 しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の関連性の見られる取引事例を採用し求められたもので、市場実 態を適切に反映する実証的な価格として規範性が認められる。以上より、比準価格を採用し、さらに代表標準地価格と の均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船、鉄鋼、機械、海運を中心とする 産業都市で、新型コロナ感染拡大の影響及び 鉄鋼、造船の不況感が強く、先行きの不透明 感がある。 付近に商業施設等が存するものの、街路条件 の劣る傾斜地に存し、平坦部に比して利便性 はやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％