別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町南隠渡３丁目１９３３番４ ｢音戸町南隠渡３－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東5m市道、南西側道 水道 呉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 呉駅南方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 島嶼部の既成住宅地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される。島 外への人口流出傾向が持続しており、需要は引続き弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、音戸町を中心とする周辺島嶼部における住宅地域一円と判定される。同一需給圏に地縁的選好性を持つ 個人による需要が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は非常に限定的である。長期的な地域経済の低迷、更には少 子高齢化の進行により島内需要は引続き停滞基調にあり、近隣地域の如き旧来からの住宅地域についてはその傾向が顕 著となっている。したがって、取引件数も僅少であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は島嶼部における旧来からの既成住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算し得なかった 。一方、比準価格は、倉橋島における同一需給圏内の類似地域等に所在する実際の取引事例から比準したもので市場性 を反映した実証的な価格である。以上より、当地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向を踏まえ、周辺 標準地価格等との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進行に加えてコロナ禍も相俟っ て、島嶼部の雇用環境等は未だ改善の気配を 見せず、住宅地需要は弱含んでいる。 島内の需要が弱含みで推移する中にあって、 既成集落であることから一段とその傾向が強 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％