別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市阿賀北４丁目８２２番１８ ｢阿賀北４－７－３３｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 安芸阿賀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道背後の旧来からの住宅 地域 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 安芸阿賀駅北西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成度を高めており、当面は現在の住環境を維持するものと思料す る。地価は当面、下落基調を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿賀地区を中心に、呉地区・広地区の丘陵部の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。典型的な需 要者は、上記圏域において地縁を有する個人等であり、外部からの流入は限られている。徒歩圏内に中堅スーパーが無 く、利便性がやや劣るため、不動産需要は低調である。需要の中心価格帯について、土地で５００万円～７００万円程 度、新築の戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己居住目的での取引を中心とする地域であり、画地の規模等から、賃貸用アパート等を想定することが 現実的ではないため、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的 で信頼性が高い。よって、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも 勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、大手 製鉄会社の撤退決定による先行きの不透明感 が大きい。 幹線道路背後の住宅地であるが、当該幹線道 路の通行量が減少傾向にあり、需要は弱含み 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％