別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島佐伯 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区藤の木１丁目８０番６ ｢藤の木１－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 五日市 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 五日市駅北方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 佐伯区郊外の丘陵部に開発された熟成度の高い大規模住宅団地で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面現況 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区郊外で、丘陵部に開発された住宅団地が位置する地域及びその周辺の圏域。需要者は圏域内の一次 取得者層が主で、圏域外からの需要は見込みにくい。新型コロナ禍以降は先行き不透明感があり、不動産需給は様子見 状態になっていたが、平坦部や新規供給団地等では堅調な需要がみられ、丘陵部に開発された住宅団地でも値頃感等か ら底堅い推移がみられる。需要の中心価格帯は、土地は７百万円前後、新築戸建住宅で２５～３０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建分譲用に造成された丘陵部の住宅団地で、居住の快適性が重視される地域である。市場における取引の 実態は自己使用目的、区画割分譲目的の取引がほとんどであり、賃収を目的として新規に土地を取得しようとする需要 者はなく、賃貸市場が形成される状況には至っていないため、収益還元法は適用しなかった。よって、当該住宅団地の 市場の実情を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [104.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口、世帯数とも微増傾向。国内外の経 済活動はコロナ禍から持ち直しの動きがみら れる。 郊外の大規模住宅団地で、平坦部等における 需要の高まりの波及が丘陵部の住宅地へも及 んできており、新型コロナ以降も安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％