別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島佐伯 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡東１丁目６３番１６ ｢八幡東１－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 五日市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 　　 交通 施設 五日市駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西広島バイパス北方の丘陵部に位置する住宅団地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。値頃感等から需要は改善傾向にあり、当面、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の丘陵部に位置する住宅地域。需要者は圏域内居住者及び地縁的選好性を有する１次取得 者層が中心であり、圏域外からの転入は少ない。当該地域への新型コロナの影響は軽微であり、圏域内の丘陵部の住宅 団地の中においては生活利便性が比較的良好であり、平坦部に対する割安感及び緩和的な金融環境等を背景に需給動向 は改善傾向にある。土地は１６００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円台前半が取引の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とした第一種低層住居専用地域の住宅団地であるため収益価格は試算しない。比準価格は周辺の住宅団 地に位置する取引事例を基に試算したもので市場性を反映した実証的な試算価格であると認められる。快適性を重視す る住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 80.5] [101.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区は土地取引件数・新設住宅着工戸数共 に回復傾向にあるなど新型コロナの影響は軽 微であり、需要は平坦部を中心に堅調に推移 している。 商業施設等に近く比較的生活利便性が良好な 住宅団地であり、平坦部に対する割安感等を 背景とする需要の高まりから需給動向は改善 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％