別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島佐伯 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６ ｢美鈴が丘南４－７－６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模な住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 西広島 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 西広島駅西方 5.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期のやや古い住宅団地で居住者の高齢化が進みつつあるが、団地内に利便施設が充実し、都心へのアクセ スも概ね良好であることから、今後も住宅需要は現状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び西区に所在し、都心へのアクセスが概ね良好な郊外の住宅団地と判定した。需要者の中心は広 島市及び周辺に居住する個人である。石内東地区での大型商業施設開業やアストラムライン延伸計画決定の影響を受け 、当該住宅団地の需要も新築、中古市場共に概ね堅調に推移している。土地は５０～６０坪程度で１，３００～１，６ ００万円程度、戸建は新築で３，０００～３，４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、丘陵部に位置する戸建住宅団地であることから賃貸借市 場が成立しておらず、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利 便性が重視されることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。さらに代 表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 71.0] [104.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱めの動きがみられるも のの緩やかに拡大している。不動産市況は都 心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まってい る。 石内東地区の商業施設開業の影響等により、 当該団地でも堅調な需要が見られ、建替えや 新築分譲も増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％