別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安芸 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 43,200,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区船越南４丁目２５４３番２ ｢船越南４－１０－３２｣ ②地積 　(㎡) 533   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:4 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 海田市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 海田市駅南西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場等が集積する臨海型の工業地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区及びその周辺の工業地域である。主たる需要者は製造業や流通業等の地元企業である。以 前は企業の旺盛な設備投資意欲により、産業団地を中心に用地取得が進み、流通業務施設や工場の新規開業が相次いだ が、直近では新型コロナの影響により、企業は手元資金の確保を優先し、設備投資意欲は様子見の状態である。取引の 中心となる価格帯は、立地条件等により相当のばらつきがあり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。 他方、取引事例比較法による比準価格は、実際の取引事例を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映した実証的 な価格である。よって本件においては、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが一服。公共投資は高 水準で推移。設備投資は緩やかに持ち直し。 住宅投資は持ち直しつつある。個人消費は弱 めの動きである。 市街地への接近性や、インター等への接近性 は良好で、労働力の確保は容易であるが、代 替競争不動産と比較すると街路条件が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％