別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安芸 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区上瀬野南１丁目１７６３番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 南4m市道 水道、下水 瀬野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 瀬野駅東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区内に存する住宅地域である。特にＪＲ瀬野駅や中野東駅を最寄り駅とする地域とは強い代 替競争関係にある。主たる需要者は地縁性を有する個人である。当該近隣地域は上記圏域内において、南方背後の山林 と北方に存する瀬野川によって分断されている感があり、代替競争関係にある不動産との比較において市場競争力は劣 っている。中心価格帯は、土地が５５０万円前後、新築建売で２，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で、アパート等の賃貸物件がなく、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用で きなかった。他方、取引事例比較法に基づく比準価格は、実際の取引事例を適切に補修正して求められており実証的で ある。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが一服。公共投資は高 水準で推移。設備投資は緩やかに持ち直し。 住宅投資は持ち直しつつある。個人消費は弱 めの動きである。 近隣地域内で募集物件が散見されるが、引き 合いが少なく市場滞留期間は長くなる傾向に ある。需要は弱含みと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％