別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 広島安芸 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野東１丁目１７７１番４５ ｢中野東１－３１－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 安芸中野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 安芸中野駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 安芸区の丘陵部に位置する住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。高台に位 置するが区画整然とした閑静な住宅団地として成熟しており、地価水準は緩やかな上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区及びその周辺における住宅団地の存する圏域。需要者の中心は広島市を通勤圏とする個人の一次取 得者である。土砂災害警戒区域等の指定により土砂災害に対する不安が存する地域もあるが、品等が良好な住宅団地で は商業施設、学校等との接近性の良さから取引が見られている。土地は１７０㎡程度で１１００万円前後、新築の戸建 住宅は２６００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、戸建住宅地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格で あり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成 熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、前年価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [107.6] [104.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直 しつつあるが、雇用・所得環境に弱い動きが 見られている。 高台の住宅団地に存する。土砂災害に対する 不安はあるが、国道背後に位置し生活利便性 は良好で一定の需要があり、地価は上昇基調 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％