別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安芸 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野７丁目３４３６番３４ ｢中野７－５４－２６－６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 南東4.5m私道 水道、下水 瀬野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ私道 交通 施設 瀬野駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性に劣る傾斜地に存する住宅地である。地域内で築深戸建住宅が更地化されたこと以外は、格別の変動要因 はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区内で瀬野川沿いに存する住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人 等である。最寄り駅周辺にはニュータウンが存することから、代替競争の関係にある不動産との比較において、市場競 争力は劣っている。取引の中心となる価格帯は、土地のみで６００～７００万円程度、新築建売で２，０００万円程度 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例について、適切に選別及び補修正を行った市場の実態を反映した実証的な価格である。他方 、当該地域は、自用の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることに加え、画地規模の面に おいても対象地において、収益還元法を適用することは出来なかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが一服。公共投資は高 水準で推移。設備投資は緩やかに持ち直し。 住宅投資は持ち直しつつある。個人消費は弱 めの動きである。 競合不動産との比較において、競争力が劣る 地域で、敢えて選択する誘因に乏しい。ミニ 開発等の新規供給もなく、需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％