別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安芸 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -8 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東３丁目７００６番９ ｢矢野東３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 矢野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 矢野駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 矢野地区平坦部背後の高台に位置する熟成した住宅団地である。利便性の良好な住宅団地であり、周辺平坦部で は道路整備事業が進捗中でアクセスの向上も見込まれることから、需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢野地区を中心に隣接する安芸郡海田町に跨る住宅地域。需要者の中心は周辺部や広島市の都心部等に通 勤する一次取得者である。矢野地区中心平坦部背後の住宅地域は大量の宅地供給はないが、店舗等への接近性や国道３ １号とのアクセスも良好であることから中古住宅や不動産業者の売物件等の取引が散見され、底堅い需要が認められる 。土地は１，２００～１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は矢野地区の住宅団地に存する類似性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高 い。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅団地でアパート等も見られず合理的な賃貸市場が成立していないため 収益還元法は適用できなかった。以上より、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも 十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安芸区の人口は減少傾向にある中で、街路条 件や利便性、災害リスク等の観点で住宅地が 選別される傾向が強く、二極化が進んでいる 。 熟成した住宅団地であり、団地内の状況に特 段の変動はない。利便性が良好で、平坦部に 比べて値頃感もあることから需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％