別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 広島安芸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野３丁目１６６４番３ ｢中野３－５８－２｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い、傾斜地の住 宅地域 東4m市道 水道、下水 中野東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 中野東駅南西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧山陽道北側の傾斜地に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。豪雨災害以降傾斜地は平地に比べ需要 が劣り、地価は継続的に下落傾向である。地域に特段の変動要因はないため当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸区中野地区を中心に隣接の安芸郡海田町も含んだ住宅地域の存する圏域であり、主な需要者は広島 市中心部又は東部域に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が主体である。周辺地域は傾斜地で街路状況も劣る面 があるため需要は強くはないが、既成住宅地の中古取引や住宅地ミニ開発が散見される。土地は２００㎡程度で１００ ０万円前後、新築の戸建物件では総額で２５００万円程度の物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域でアパート等はほとんど見られず、主な需要者も自己使用を目的 とする個人が多くを占めていることから、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は、対象不動産の市場における 流通性の観点から実際の取引価格を基礎としており、実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に、前年標準地 価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が弱まる中、地価は全体的 に回復基調である。なお、豪雨被害以降の平 坦地志向の高まりにより傾斜地との二極化が 進行している。 周辺ではミニ開発住宅地が散見されるが、傾 斜部で街路状況がやや劣る状況であることか ら地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％