別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南２丁目１９６番２ ｢落合南２－４－３２｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く建つ既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 玖村 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 玖村駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としては既に熟成しているものと判断され、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測され る。概ね平坦な地域であり、地価水準は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内の高陽地区における平坦部を主体とする住宅地域の圏域。需要者は、広島市内に通勤する一 次取得者が大半を占める。近隣地域の如き利便性が良好である概ね平坦部のエリアにおいては、ミニ開発等による供給 も堅調に推移し、需要には引続き底堅さが認められる。また、画地規模等により幅はあるものの、１５０㎡程度の土地 で１，０００～１，３００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が中心価格帯と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における実際の取引事例から比準した実証的な価格である。一方、近隣地域は、公法上「１低 専」に指定される住宅地域であり、投資採算性を目的とした賃貸物件は見られないことから、収益価格は試算し得なか った。以上より、当該地域の自用目的での取引が大半であるという取引動向を踏まえ、市場性に基づく比準価格を標準 に、代表標準地を規準とした価格との均衡性及び直近の経済動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症などが経済に与える影響には引続き注 視が必要であるものの、個人消費及び住宅投 資ともに持直しの動きが見られている。 概ね平坦な比較的利便性に優れる既成住宅地 域であり、需給は引続き安定傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％