別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５ ｢落合南４－３１－５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 玖村 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 玖村駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部の住宅団地として熟成し、地域的特性は現状にて推移していくものと予測される。居住者の高齢化が進行 しているものの、細分化後の分譲地需要は堅調と認められ、地価水準は微増基調にあると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内高陽地区における住宅地域の圏域。需要者は、広島市内に通勤する一次取得者が大半を占め る。地区内の丘陵部における旧来からの住宅団地の多くでは、不動産業者による中古住宅を取壊し細分化した上での新 規再販が増加しており、当該小規模画地に係る需給バランスは均衡化を見せている。また、中心価格帯としては、細分 化後の土地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建物件で２，５００～２，８００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一の住宅団地等における現実の事例から試算したもので市場性を表した実証的な価格である。一方、収益 価格は、近隣地域が高台に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に位置することから投資採算性を目的とする賃貸物件も見ら れないため試算し得なかった。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、本件においては 、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [114.9] [104.0] 100 71,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症などが経済に与える影響には引続き注 視が必要であるものの、個人消費及び住宅投 資ともに持直しの動きが見られている。 需給バランスは引続き均衡化しているものと 認められ、地価は安定的な推移を示している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％