別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田３丁目６６０番６１７ ｢口田３－４５－２４｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 安芸矢口駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しているが、近年においては画地の細分化が進行しており、この傾向は今後も続くものと判 断される。当該細分化により総額を抑えた取引が活発化しており、地価は強含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内の高陽地区住宅地域の圏域。需要者は、広島市内に通勤する一次取得者が大半を占める。地 区内における住宅団地の多くでは、転出者の中古住宅を取壊し細分化した上での新規分譲による需給バランスの均衡化 が認められ、特に選好性の高いはすが丘地区についてはその傾向が顕著となっている。中心価格帯としては、細分化後 の土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建物件で３，０００～３，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地内に位置し、投資採算性を目的とする賃貸物件は見られないため、収 益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は口田エリアの住宅団地における実際の事例から比準したもので市場性を 反映した実証的な価格である。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、本件においては 、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 98,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症などが経済に与える影響には引続き注 視が必要であるものの、個人消費及び住宅投 資ともに持直しの動きが見られている。 高陽地区にあっては市内中心部への接近性や 居住の快適性及び生活利便性に優れる住宅団 地であり、引続き需要は旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％