別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区大林町字代田２４６４番 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南東2.5m市道 水道 可部 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ市道 交通 施設 可部駅北東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあるため、新規の宅地開発が困難である。地域内に大きな変動要因はなく、今後も現状にて 推移していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内を中心とした市街化調整区域内の住宅地域が存する圏域。需要者は同一需給圏の居住者が中 心で、圏域外からの転入も期待し難い。当該地域は農地の中に一般住宅等が集落地区であり、地縁性が認められるため 他からの転入及び宅地開発も見込みづらい。需要の中心は、土地総額で概ね５００～８００万円程度、新築戸建で２， ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅のほか農家住宅も見られる古くからの集落地区であり、自己使用目的が中心となっている。一方、 収益用不動産は稀少であり賃貸市場も未成熟で資料収集に限界があるため収益価格は試算しえなかった。収益性よりも 居住の快適性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、前年価格及び各種公的価格 指標をはじめとする地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても中心部の利便性の高いエ リアでの不動産市況は堅調に推移しているが 、利便性の劣る又は郊外の地域は低迷傾向が 続いている。 幹線背後に位置する平地で、成熟している。 市街化調整区域内であり、地縁性もあるため 需要は弱含み推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％