別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田南９丁目４８番４ ｢口田南９－５－２７｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   110 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 安芸矢口駅東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後に存する高台住宅団地である。居住者の高齢化傾向もあるが、好環境下にあり、建替えや新築分譲 も見受けられ、今後も同傾向が継続し住宅地域としての成熟度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区の住宅団地及びその周辺地域の圏域。典型的な需要者は、戸建住宅取得を目的とする３０代～ ４０代の給与所得者層が殆どである。同団地は、居住者の高齢化傾向が確認されるが、好環境下にあることから、建替 えや新築分譲も見受けられる。また、中古物件の引き合いも強い傾向にあり、地価は微上昇にて推移している。需要の 中心となる価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一団地及び周辺類似性の高い住宅団地の取引事例を基に適切に試算されたもので、現下の市場性を反映 した実証的価格であり規範性は高い。一方、当該地域は、公法上「一低専」に指定された戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地 で、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。同団地は、自己所有目的の取引が支配的な地域的特性を有 する。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [101.3] [101.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感もあり、雇用、所得環 境等も低調に推移しているが、安佐北区内で は、利便性等の面で地価の二極化傾向が継続 している。 好環境下にあり、建替えや新築分譲も散見さ れる。また、中古物件の引き合いも強い傾向 にあり、地価は微上昇にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％