別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　武士   TEL.

鑑定評価額 65,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区緑井６丁目１５６６番１外 ｢緑井６－３７－８｣ ②地積 　(㎡) 469   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅と一般 住宅が混在する既成 商業地域 南東6m県道 水道、下水 七軒茶屋 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 七軒茶屋駅南方 120m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの店舗併用住宅、一般住宅、共同住宅が混在する旧来の商業地域である。国道５４号やＪＲ緑井駅前等 の商業地域との競合から商業性低下が続いており、今後は共同住宅地としての利用地が増えると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区及びその周辺区で幹線道路、準幹線道路沿いに旧来の商業地域が見られる圏域。主たる需要者は 地縁性を有する個人事業主等。当地域の商業用地需要は国道５４号沿線やＪＲ緑井駅前周辺に集中する傾向が続いてい る反面、繁華性に欠ける旧来の商業地域での商業用地需要は限定的であり、店舗併用住宅地需要や共同住宅用地需要が 見られる程度に留まっている。不動産取引は少なく、画地規模も区々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は繁華性に欠ける旧来の商業地域に存し、商業地需要は繁華性のある幹線道路沿線等に流れ、賃貸借需要も 低迷し、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は地域要因の 類似した周辺の商業地域の取引事例から求めており、市場実態を反映した実証性の高い試算価格と言える。本件では比 準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 5-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    225,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [169.6] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動停滞を受け市場環境 は急変したが、財政、金融両面の支援策等に より、先行きに不透明感は残すものの市場は 回復傾向にある。 商業地としての需要は依然弱い状況が続いて いるが、周辺住宅地の価格上昇を受けて、当 地域の地価も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％