鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２２Ｋ５２ -325270	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南3m、角地		１住居 (60,200)
b	安佐南２２Ｋ６４ -326441	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17.2m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	安佐南２１Ｔ４９ -414942	広島市安佐南区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西19.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	安佐南２１Ｔ６４ -416451	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m市道、東9m、角地		１住居 (70,200)
e	安佐南２１Ｔ９９ -419920	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ台形	北西15.2m国道、中間画地		近商駐輪場附置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,800	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	181,391	100 [ 76.3]	237,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 259,772	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,889	100 [ 108.1]	243,191		243,000
c	(　 ) 196,998	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,726	100 [ 79.9]	252,473		252,000
d	(　 ) 219,915	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	218,188	100 [ 89.4]	244,058		244,000
e	(　 ) 225,969	100 [ 115.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,176	100 [ 86.2]	235,703		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	隣地の購入	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	隣地の購入	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 242,000 円／㎡]

広島安佐南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,144,847	8,478,656	26,666,191	21,784,800	4,881,391	（　0.9488） 4,631,464	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	94,519,673 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	Ｓ6	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	663 ㎡	15.0 m x 43.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し），２～６Ｆは約３１㎡程度の単身者向け住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	90.0	252.00	2,800	705,600	6.0	4,233,600
							0.0	0
2～ 6	住宅	280.00	90.0	252.00	1,800	453,600	3.0	1,360,800
							0.0	0
～

～

～

計		1,680.00	90.0	1,512.00		2,973,600		11,037,600
								0

⑨年額支払賃料	2,973,600 円　×　12ヶ月　＝　 35,683,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,512.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,683,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,844,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,039,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,037,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 950 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,144,847 円　　　　（　 53,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐南（賃）Ｋ６４　　　　-346431	1,832 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安佐南（賃）Ｔ６４　　　　-336476	1,760 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,878,000 円	313,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,950,656 円	36,883,200　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 363,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,660,500 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,478,656 円　（　　　　　　 12,788 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,784,800 円（　　　　　 32,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,144,847 円
②総費用	8,478,656 円
③純収益　①－②	26,666,191 円
④建物等に帰属する純収益	21,784,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,881,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,631,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,519,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島安佐南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中森　一吉

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区西原５丁目３８４番５外｢西原５－１３－１｣				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗ＲＣ3	小売店舗、展示場、事業所等が建つ路線商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	西原 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

可部街道（国道１８３号）沿
道の洗練された街並みとして
熟成中の商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

西原駅西方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、南北に走る国道沿いに病院、ショールーム、事業所及びコンビニ店等の建ち並ぶ用途の多様な路線商
業地域を形成しており、マンション需要等も含め地価動向は安定的に推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市郊外の幹線道路沿道の路線商業地域がその範囲である。需要者は、全国にネットワークを持った
法人や開発または事業目的の法人が中心である。当地域は、以前には単なる通過交通量の多い街道であったが、背後住
宅地との一体感を有する多様な商業街区へと変容しているが、近時の土地取引は少ない。不動産取引は用途の多様性か
ら業種・用途別や土地の広狭により異なるため価格帯はマチマチであり、中心となる価格は不明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は古市２丁目～緑井２丁目の広路沿いの取引事例により比準しており、市場性を表象するものとして規範的で
ある。一方、収益価格は収益性の観点より試算したが、元本（価格）と果実（賃料）の相関関係が希薄なため低位に求
められた。したがって、比準価格を中心に収益価格を参酌のうえ、広域的な公示価格バランス、さらに基準地価格〔安
佐南（県）５－２〕や直近の経済動向等を総合的に勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　安佐南（県） 5-2           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    230,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の低金利政策により不動産市場は活発化
していたが、新型コロナの影響による外国人
の入国制限などから先行きは不透明感が拡が
っている。

駐車場を併設した店舗の集積が見られるなど
顧客の利便性に配慮した路線商業地としてそ
の需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２１Ｔ９９ -419920	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ台形	北西15.2m国道、中間画地		近商駐輪場附置義務 (100,300)
b	安佐南２２Ｋ６４ -326441	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17.2m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	安佐南２１Ｔ６４ -416451	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m市道、東9m、角地		１住居 (70,200)
d	安佐南２１Ｔ４９ -414942	広島市安佐南区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西19.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,969	100 [ 115.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,176	100 [ 86.3]	235,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 259,772	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,889	100 [ 108.2]	242,966		243,000
c	(　 ) 219,915	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	218,188	100 [ 89.4]	244,058		244,000
d	(　 ) 196,998	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,726	100 [ 84.6]	238,447		238,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地の購入	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
a	隣地の購入	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

広島安佐南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,795,502	9,458,834	29,336,668	24,638,400	4,698,268	（　0.9488） 4,457,717	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	90,973,816 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	Ｓ7	1,820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	663 ㎡	15.0 m x 43.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（２ＤＫ・約４９㎡程度）

⑦有効率　 94.3 ％
の理由

標準的な有効率等を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	90.0	234.00	2,800	655,200	6.0	3,931,200
							0.0	0
2～ 7	住宅	260.00	95.0	247.00	1,780	439,660	3.0	1,318,980
							0.0	0
～

～

～

計		1,820.00	94.3	1,716.00		3,293,160		11,845,080
								0

⑨年額支払賃料	3,293,160 円　×　12ヶ月　＝　 39,517,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,716.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺事例等より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,517,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,035,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,682,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,845,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 950 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,795,502 円　　　　（　 58,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐南（賃）Ｔ６４　　　　-336476	1,760 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,784 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安佐南（賃）Ｋ６４　　　　-346431	1,832 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,124,000 円	354,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,257,434 円	40,717,920　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,458,834 円　（　　　　　　 14,267 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,820.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,638,400 円（　　　　　 37,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,795,502 円
②総費用	9,458,834 円
③純収益　①－②	29,336,668 円
④建物等に帰属する純収益	24,638,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,698,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,457,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,973,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）