別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -25 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　武士   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取南１丁目６８４番８ ｢高取南１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 高取 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 高取駅南方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 安川沿いの平坦部に位置する幅員が狭く曲折した道路が多い旧来の住宅地域である。大型商業施設やアストラム ライン駅への接近性が良好であり、ミニ開発の建売住宅が増えている。今後もこの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区にて東西方向に流れる安川沿いの平坦部に位置する住宅地域。古くからの農家住宅に新興の建売 住宅が混在する地域状況にある。主たる需要者は広島市内に勤務する第１次取得者層及び地縁性を有する個人。当圏域 ではアストラムライン開通後市内中心部への交通利便性が飛躍的に向上、大型ＳＣの進出も加わり、利便性に富む住宅 地域となっており、ミニ開発による住宅が増えている。中心となる取引価格帯は新築戸建住宅で３０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と地域要因が類似し規範性を有する多数の取引事例を採用し求められたもので市場の実態を反映 した実証性の高い試算価格と言える。一方、当地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、収益性に立脚した 賃貸市場は未成熟な状況にあり、収益価格は求められなかった。以上により、本件では市場実態を反映して実証性のあ る比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -27             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 86,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動停滞を受け市場環境 は急変したが、財政、金融両面の支援策等に より、先行きに不透明感は残すものの市場は 回復傾向にある。 アストラムライン駅や大型ＳＣに近く位置し 、利便性の良い安川沿いの平坦部に存する。 周辺では農地等がミニ開発の建売住宅地へ転 換が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％