鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２２Ｋ４１ -324165	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、南西4m、角地		１住居 (60,160)
b	安佐南２１Ｔ４１ -414160	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、南東6m、準角地		１住居 (70,200)
c	安佐南２２Ｋ４１ -324164	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	安佐南２１Ｔ４１ -414161	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	安佐南２１Ｔ４１ -414167	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,192	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	86,277	100 [ 70.7]	122,033	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 153,184	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	157,897	100 [ 128.7]	122,686		123,000
c	(　 ) 155,969	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,336	100 [ 128.7]	124,581		125,000
d	(　 ) 108,340	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,073	100 [ 87.6]	125,654		126,000
e	(　 ) 124,421	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,163	100 [ 103.9]	121,427		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

広島安佐南 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,904,188	908,086	3,996,102	3,054,740	941,362	（　0.9689） 912,086	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,241,720 円　　　　（　 75,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	243 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ共同住宅・平均専有面積４８㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段仕様等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	144.00	100.0	144.00	1,438	207,072	3.0	621,216
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		414,144		1,242,432
								0

⑨年額支払賃料	414,144 円　×　12ヶ月　＝　 4,969,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,969,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 257,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,892,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,242,432 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,904,188 円　　　　（　 20,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐南（賃）Ｋ４１　　　　-344106	1,179 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安佐南（賃）Ｋ４９　　　　-314906	1,305 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,462
c	安佐南（賃）Ｋ４１　　　　-324103	1,198 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,327

広島安佐南 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,200 円	40,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	257,486 円	5,149,728　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,086 円　（　　　　　　 3,737 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,054,740 円（　　　　　 12,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,904,188 円
②総費用	908,086 円
③純収益　①－②	3,996,102 円
④建物等に帰属する純収益	3,054,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	941,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	912,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,241,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島安佐南 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 -24

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３｢上安１－１２－２６｣				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	安東 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

安東駅西方

450m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

平坦地に位置する住宅地域で交通利便性が良く、大学にも近いことから共同住宅に関する賃貸需要も単身・家族
向けともに堅調な立地。今後はさらに住宅地域としての熟成が進み、地価水準も底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はアストラムライン安東駅と上安駅周辺に所在する住宅地域と判定した。需要者は広島市内に通勤する一次
取得者が中心であるが、駅徒歩圏の平坦地で利便性に優れ、大学にも近いことから学生向けの共同住宅も多く立地し、
賃貸住宅経営を目的とする需要も存在する。近年は売物件が少ないことから小規模に細分化された分譲も目立つ。土地
は２５０㎡程度で２８００万円前後、新築戸建住宅は総額で３５００～３８００万円前後が中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引価格を基に試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は元本価格に
見合う賃料が得られないため、低位となった。近隣地域では自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は第３者に
賃貸することで得られる収益性よりも、代替競争不動産と比較した場合の市場性を重視して価値判断を行なうものと判
断される。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[126.7]

[100.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区は市内最多の人口で増加傾向は続いてお
り、低金利を背景に住宅需要は堅調に推移し
ている。住宅地に対する新型コロナの影響は
限定的である。

平坦部でアストラムライン駅徒歩圏と交通利
便性が高く、供給も少ないため、周辺ではミ
ニ開発による小規模区画の分譲が増加してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２２Ｋ４１ -324164	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	安佐南２２Ｋ４９ -324952	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.6m市道、北東4.6m、角地		２中専土砂災害警戒区域宅地造成工事既成 (70,160)
c	安佐南２１Ｔ４１ -414167	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	安佐南２１Ｔ４１ -414161	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,969	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,336	100 [ 136.6]	117,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 90,993	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,845	100 [ 76.2]	117,907		118,000
c	(　 ) 124,421	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,163	100 [ 106.9]	118,020		118,000
d	(　 ) 108,340	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,073	100 [ 94.8]	116,111		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

広島安佐南 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,864,691	1,049,360	3,815,331	3,009,260	806,071	（　0.9689） 781,002	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,620,040 円　　　　（　 64,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	243 ㎡	15.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積４８㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	144.00	100.0	144.00	1,426	205,344	3.0	616,032
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		410,688		1,232,064
								0

⑨年額支払賃料	410,688 円　×　12ヶ月　＝　 4,928,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,928,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 255,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,852,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,232,064 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,864,691 円　　　　（　 20,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐南（賃）Ｋ４１　　　　-324103	1,198 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安佐南（賃）Ｋ４１　　　　-344106	1,179 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,800 円	39,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	408,660 円	5,108,256　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,049,360 円　（　　　　　　 4,318 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,009,260 円（　　　　　 12,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,864,691 円
②総費用	1,049,360 円
③純収益　①－②	3,815,331 円
④建物等に帰属する純収益	3,009,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	806,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	781,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,620,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,300 円／㎡）