別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　武士   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取北４丁目５０５番４８９ ｢高取北４－３８－２４｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 長楽寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 長楽寺駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の南向き傾斜地に位置する住宅団地内の熟成した戸建住宅地域である。環境の良い住宅地の状況にあり、特 段の地域要因の変動は見込まれず、現状にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区郊外のアストラムライン沿線に存する住宅団地を中心とする戸建住宅地域。需要の中心は広島市 及び周辺地域に勤務する第１次取得者層である。当該地域は高台の南向き傾斜地に宅地開発された住宅団地内の戸建住 宅地域であり、区画整然とした良好な住環境が形成されている。広島市郊外のベッドタウンとして堅調な需要が認めら れる。市場では土地１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅３５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は戸建住宅地として開発された居住の快適性を重視する住宅地域である。自用目的の取引が支 配的で賃貸事業目的の需要は限定的で賃貸市場が未成熟であり、収益価格は求められなかった。一方、比準価格は当該 団地内における規範性の高い取引事例を中心に求めており、市場実態を反映した実証性の高い価格である。本件では市 場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を経て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [100.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動停滞を受け市場環境 は急変したが、財政、金融両面の支援策等に より、先行きに不透明感は残すものの市場は 回復傾向にある。 特段の変動要因は見込まれない熟成した住宅 団地内の戸建住宅地であるが、南向き傾斜の 良好な住環境下にあり、住宅需給は堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％