別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島安佐南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴中央６丁目９１４番４０ ｢伴中央６－４－１３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、下水 伴中央 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 伴中央駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 アストラムライン駅徒歩圏内に位置する熟成した傾斜部の小規模住宅団地である。近隣地域に於いて特筆すべき 地域要因の変動は見受けられず、今後も現状を維持しつつ推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、アストラムライン沿線背後に拡がる郊外型住宅団地と思料される。需要者は広島都心部に勤務地を有す る３０～４０代の一次取得者等が中心であり、圏域外からの転入も見られる。当地域は駅徒歩圏内にあり居住環境も概 ね良好であるが、小規模な住宅団地であり供給量が限定的である為、新規取引数は少ない。取引の中心的価格帯は１５ ０～１８０㎡の土地で８５０～１，０００万円、新築戸建で３，０００万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で賃貸物件は見られない為、賃貸市場は未形成と判断し、収益還元 法は非適用とした。よって本件では、伴地区を中心に代替競争関係にある住宅団地の取引事例を基に試算された市場実 勢を表す客観的且つ実証的な比準価格を標準に、代表標準地との秤量的検討及び周辺団地との価格バランス等に留意し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [137.7] [103.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区人口、生産年齢人口は概ね横這いで推移 。土地取引はコロナ禍により一時減少したが 最近は回復基調。取引価格は概ね安定的に推 移している。 アストラムライン駅に程近い伴中央地区の傾 斜部に位置する小規模住宅団地であるが、地 域要因に特筆すべき変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％