鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｋ４２ -324210	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東8m、角地		近商駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	西２１Ｋ４１ -314110	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21m県道、南西7.3m、北西3m、三方路		近商 (90,250)
c	西２１Ｋ４１ -314118	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西30m県道、南東5.5m、二方路		近商 (100,300)
d	西２２Ｋ４１ -324112	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	西２１Ｔ４１ -414117	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、北東10m、南東5.4m、三方路		近商 (100,264)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,986	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	265,251	100 [ 112.0]	236,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 277,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	270,182	100 [ 98.2]	275,134		275,000
c	(　 ) 202,282	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,137	100 [ 80.4]	257,633		258,000
d	(　 ) 246,219	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,174	100 [ 95.9]	259,827		260,000
e	(　 ) 190,977	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 108.0]	213,861	100 [ 92.0]	232,458		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

広島西 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,772,479	12,919,501	31,852,978	28,371,600	3,481,378	（　0.9518） 3,313,576	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	73,635,022 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ13	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	451 ㎡	24.5 m x 17.8 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～１３階は１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

この種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	85.0	153.00	2,800	428,400	10.0	4,284,000
							0.0	0
2～13	共同住宅	135.00	95.0	128.25	2,178	279,329	3.0	837,987
							0.0	0
～

～

～

計		1,800.00	94.0	1,692.00		3,780,348		14,339,844
								0

⑨年額支払賃料	3,780,348 円　×　12ヶ月　＝　 45,364,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,692.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,364,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,349,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,634,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,339,844 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,283 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,772,479 円　　　　（　 99,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４１　　　　-344101	1,844 ( 1,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,183 円/㎡　月額支払賃料（　 2,178 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４１　　　　-344102	2,094 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,350
c	西（賃）Ｋ４１　　　　-344103	1,397 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	2,029

広島西 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,556,000 円	426,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,638,101 円	46,984,176　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,621,000 円	426,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	426,000 円	426,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	426,000 円	426,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,919,501 円　（　　　　　　 28,646 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	426,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,371,600 円（　　　　　 62,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,772,479 円
②総費用	12,919,501 円
③純収益　①－②	31,852,978 円
④建物等に帰属する純収益	28,371,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,481,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,313,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,635,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島西 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 5-5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音本町１丁目１５番１０外｢観音本町１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	451 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北40m国道	水道、ガス、下水	広島 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

広島駅西方

4.3km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道２号沿いの商業地域である。西広島バイパスの高架道路が接面道路上にあり、店舗需要は弱い
ものの、背後住宅地の価格上昇の影響を受けて当該地域の地価は上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市西部の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は中小法人、沿道サービス関
連の法人等である。西広島バイパスの高架があり、接面している下り車線はバイパス入口が近接しており、接面道路の
通過交通量の割に車の出入りが困難なことから店舗需要は弱い。取引される規模や用途はまちまちであり、需要の中心
となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は事業所等が多く見受けられる幹線道路沿いの商業地域である。不動産の需要の実態は自用目的取引が中心で
あり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響より、不動産市場は依然と
して静態的となっている。

熟成した商業地であり、特段の地域変動要因
は見当たらない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２１Ｔ４１ -414119	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北15m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	西２２Ｋ４２ -324210	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東8m、角地		近商駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
c	中２１Ｔ１３ -411354	広島市中区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	中２１Ｔ４０ -414006	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,626	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,263	100 [ 112.1]	233,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 271,986	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	265,251	100 [ 105.0]	252,620		253,000
c	(　 ) 274,941	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	308,545	100 [ 124.7]	247,430		247,000
d	(　 ) 426,257	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	417,152	100 [ 169.6]	245,962		246,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

広島西 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,609,308	11,350,353	30,258,955	26,520,000	3,738,955	（　0.9518） 3,558,737	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	79,083,044 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ10	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	451 ㎡	24.5 m x 17.8 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗：フロア貸、２～１０Ｆ共同住宅：１戸４１㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

用途、規模より有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	86.0	154.80	2,800	433,440	12.0	5,201,280
							0.0	0
2～ 5	住宅	180.00	91.0	163.80	2,070	339,066	3.0	1,017,198
							0.0	0
6～ 7	住宅	180.00	91.0	163.80	2,090	342,342	3.0	1,027,026
							0.0	0
8～ 9	住宅	180.00	91.0	163.80	2,110	345,618	3.0	1,036,854
							0.0	0
10～10	住宅	180.00	91.0	163.80	2,150	352,170	3.0	1,056,510
							0.0	0

計		1,800.00	90.5	1,629.00		3,517,794		14,454,342
								0

⑨年額支払賃料	3,517,794 円　×　12ヶ月　＝　 42,213,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,629.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,213,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,182,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,470,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,454,342 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,140 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,609,308 円　　　　（　 92,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４１　　　　-324101	2,275 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４１　　　　-334101	1,836 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,448,000 円	408,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,365,353 円	43,653,528　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,350,353 円　（　　　　　　 25,167 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0931 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,520,000 円（　　　　　 58,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,609,308 円
②総費用	11,350,353 円
③純収益　①－②	30,258,955 円
④建物等に帰属する純収益	26,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,738,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,558,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,083,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）