鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２１Ｔ４１ -414119	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北15m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	西２１Ｋ４１ -314101	広島市西区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,360)
c	西２１Ｔ４１ -414101	広島市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	西２１Ｔ４１ -414111	広島市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	西２２Ｋ４１ -324111	広島市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7m市道、北西5.7m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,626	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,263	100 [ 80.0]	327,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 154,455	100 [ 70.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,035	100 [ 66.3]	345,452		356,000
c	(　 ) 264,773	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,128	100 [ 79.0]	343,200		353,000
d	(　 127,732) 255,464	100 [ 130.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,637	100 [ 58.1]	345,330		356,000
e	(　 ) 204,711	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	232,579	100 [ 69.6]	334,165		344,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	業者仕入れ	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	業者仕入れ	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	隣地買収	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 349,000 円／㎡]

広島西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,520,796	9,472,256	24,048,540	20,179,800	3,868,740	（　0.9518） 3,682,267	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	81,828,156 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ13	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	12.2 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は５６㎡のフロアー貸し、２～１３階は約３０㎡のワンルームタイプ。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

この種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	2,800	156,800	10.0	1,568,000
							0.0	0
2～13	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,445	220,050	3.0	660,150
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		2,797,400		9,489,800
								0

⑨年額支払賃料	2,797,400 円　×　12ヶ月　＝　 33,568,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,568,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,759,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,429,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,489,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,283 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,520,796 円　　　　（　 104,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４１　　　　-344101	1,844 ( 1,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４１　　　　-344102	2,094 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	2,644
c	西（賃）Ｋ４１　　　　-344103	1,397 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	2,300

広島西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,818,000 円	303,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,222,656 円	35,188,800　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,472,256 円　（　　　　　　 29,509 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,179,800 円（　　　　　 62,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,520,796 円
②総費用	9,472,256 円
③純収益　①－②	24,048,540 円
④建物等に帰属する純収益	20,179,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,868,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,682,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,828,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 5-2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音町８番４外｢観音町８－１７｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗、共同住宅兼倉庫ＳＲＣ9	中高層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域	西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	広島 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

広島駅西方

3.9km

法令

規制

商業
(100,400)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は店舗や共同住宅等が混在する概ね熟成した商業地域で、特段の地域的変動要因は見受けられない。今後
も現状の土地利用状態を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市西区及び中区の幹線道路沿い又は幹線背後の商業地域である。需要者は、事業地・店舗用地を求め
る法人や投資目的の投資家等が中心。商業地としての需要のほか、マンション用地としての需要も見込める。新型コロ
ナの収束を見据えて不動産市場は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移している。取引される規模や価格帯はまちま
ちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、観音地区に所在する幹線市道沿いの既存近隣商業地域である。比準価格は実際の取引にかかる事例から求め
た結果であり、市場性を反映した精度の高い価格である。一方の収益価格は、将来予測等に基づく想定要素に保守的な
数値を採用する必要があったため、低位に試算された。そこで市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地からの検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.8]

[103.0]
100

335,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナによる厳しい状況が徐
々に緩和されつつあり、一部で弱い動きはあ
るものの、不動産市場では持ち直しの動きが
みられる。

概ね静態的な既存の商業地域である。近隣地
域内に新規出店等の特段の地域的変動要因は
見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｋ４１ -324112	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	西２２Ｋ４２ -324210	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東8m、角地		近商駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
c	西２２Ｋ４２ -324213	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	西２１Ｔ４１ -414119	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北15m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,219	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,174	100 [ 74.8]	333,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 271,986	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	265,251	100 [ 77.5]	342,259		353,000
c	(　 ) 305,231	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	365,559	100 [ 112.3]	325,520		335,000
d	(　 ) 257,626	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,263	100 [ 80.0]	327,829		338,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 341,000 円／㎡]

広島西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,804,514	9,300,766	23,503,748	19,846,800	3,656,948	（　0.9518） 3,480,683	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	77,348,511 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ13	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	12.2 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し、２～１３階は約３０㎡の単身者向け住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	3,000	168,000	10.0	1,680,000
							0.0	0
2～13	住宅	100.00	90.0	90.00	2,432	218,880	3.0	656,640
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		2,794,560		9,559,680
								0

⑨年額支払賃料	2,794,560 円　×　12ヶ月　＝　 33,534,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,534,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,721,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,712,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,559,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 713 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,804,514 円　　　　（　 102,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４２　　　　-334203	2,254 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,438 円/㎡　月額支払賃料（　 2,432 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４２　　　　-344205	2,146 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,378
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,788,000 円	298,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,132,166 円	34,434,720　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,533,000 円	298,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,300,766 円　（　　　　　　 28,974 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	298,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,846,800 円（　　　　　 61,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,804,514 円
②総費用	9,300,766 円
③純収益　①－②	23,503,748 円
④建物等に帰属する純収益	19,846,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,656,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,480,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,348,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）