別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -29 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐上２丁目２７１７番７ ｢己斐上２－３８－２７｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 西広島 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西広島駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は丘陵部の大規模住宅団地であり、静態的で安定している。地域内に特段の地域的変動要因は見受けられ ず、今後も現状の利用状態を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市西区から佐伯区にかけて丘陵部に展開する住宅地域一円である。需要者は、都心部に通勤する３ ０～４０代の第１次住宅取得者及び住宅分譲を目論む不動産業者等で、圏域外からの市場参加も見られる。周辺に展開 する住宅団地と比べ居住環境面で優位にあることから、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格 帯は、土地は６０坪程度で１，６００万円程度、新築の土地建物で３，０００万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は己斐上地区の丘陵部に展開する戸建住宅用の郊外住宅団地で、第一種低層住居専用地域に所在する。当地域にお いては戸建住宅の自己使用目的の取引が主で、収益性は不動産価格の主要な指標になり得ない。賃貸市場は未形成であ ることから、比準価格のみ試算し、収益価格は試算しなかった。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地からの検討、前年価格とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [101.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる厳しい状況が徐 々に緩和されつつあり、一部で弱い動きはあ るものの、不動産市場では持ち直しの動きが みられる。 住環境の良好な高台の大規模住宅団地で、概 ね静態的であり、近隣地域内の地域要因に特 段の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％