別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐上５丁目９４９番８ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する傾斜地の住宅 地域 北東10m林道 水道、ガス 西広島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ林道 交通 施設 西広島駅北方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 己斐地区の住宅団地が近くに存在するものの、当地域自体は戸建住宅が点在する市街化調整区域内にあるため新 規開発等の発展的要素は見受けられず、今後とも現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市西部郊外の農家集落を中心とする地域及びその周辺地域一円である。需要者は地縁性を有する者が 中心で、それ以外の転入は殆ど見込めない。当該地域は市街化区域の比較的近くに所在するものの、強い法規制や土砂 災害に対する懸念から、不動産に対する需要は本来的に少ない。また、市街化調整区域内にある不動産の個別性は大き く、市場における中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は住宅が点在する市街化調整区域で、賃貸物件は全く存在しない。当地域では経済的に賃貸事業が成り立たず、収 益目的の市場参加者は存在しないと判断される。戸建住宅の自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は未成立であること から、比準価格のみ試算し、収益価格は試算しなかった。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し、広域的な検 討、前年価格とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる厳しい状況が徐 々に緩和されつつあり、一部で弱い動きはあ るものの、不動産市場では持ち直しの動きが みられる。 市街化調整区域の静態的な農家集落地域で新 規開発等は無く、近隣地域内の地域要因に変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％