別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区大州４丁目３４３番３ ｢大州４－８－４｣ ②地積 　(㎡) 395   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 作業場兼倉庫 Ｓ2 小規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 東5.4m市道 水道、ガス、下水 広島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 広島駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大州地区のうちＪＲ軌道敷と広島駅方面へ接続する県道に挟まれた一帯を形成する。ＪＲ天神川駅の設置により 交通・生活利便性が向上し、従来の工業地から住宅地への移行要素が高まるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧市内のうち工場、倉庫等の立地が見られる工業地域。需要者は地元の工場、倉庫等の事業主を中心に 、住宅地への移行要素も認められるため、不動産開発業者等も対象となりつつある。ＪＲ駅や大型商業施設への接近性 が良好で、県道のバス路線は都心部等へ運行されており、マンション適地としても注目される。今後も住宅地への転用 が見込める地域性であることから、取引される用途、規模が一定でなく、市場の中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、類似地域から広域的に採用した事例を基に、用途の多様性等の要因を適正に把握 して試算したものであり、市場性を反映した比準価格を得た。自用の工場、倉庫等の立地を主体とし、賃貸用不動産に 乏しい地域であるため、収益価格は試算できなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ、周辺住宅地域との価格 バランス、旧市内の工業地域における市場動向等にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言解除後、南区では業者による土 地仕入れも徐々に復調し、市場は堅調に向か いつつあるが、コロナ変異株の流行の兆しが 懸念される。 ＪＲ天神川駅や府中町の大型商業施設に近く 、広島駅や都心部への交通アクセスにも優れ るため、従来の工業系から住宅系への移行要 素が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％