鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２２Ｋ４２ -324218	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
b	中１９Ｔ４３ -494351	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m県道、南6m、二方路		商業地区計画等 (100,900)
c	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	中２２Ｋ４９ -324904	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,696,929	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,923,186	100 [ 85.9]	2,238,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	2,230,000
b	(　 ) 3,010,653	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.2]	3,314,253	100 [ 149.5]	2,216,892		2,210,000
c	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,571,856	100 [ 70.2]	2,239,111		2,230,000
d	(　 ) 2,396,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,043,723	100 [ 90.3]	2,263,259		2,260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,230,000 円／㎡]

広島南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,658,365,141	967,385,216	1,690,979,925	1,140,070,000	550,909,925	（　0.9298） 512,236,048	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,641,728,364 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	6,375.00	ＲＣ13F2B	63,719.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	90 ％	900 ％	900 ％	7,086 ㎡	120.0 m x 60.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸）、駐車場（機械式立体駐車場６８１台）

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

店舗ビルとしてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	地下１．２階店舗	11,422.00	72.5	8,278.00	4,000	33,112,000	12.0	397,344,000
							0.0	0
一括 1～ 1	店舗	4,574.00	78.2	3,576.00	5,500	19,668,000	12.0	236,016,000
							0.0	0
一括 2～13	店舗	47,723.00	76.1	36,299.00	4,535	164,615,965	12.0	1,975,391,580
							0.0	0
～

～

計		63,719.00	75.6	48,153.00		217,395,965		2,608,751,580
								0

⑨年額支払賃料	217,395,965 円　×　12ヶ月　＝　 2,608,751,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 48,153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 681 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 163,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,608,751,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 163,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 138,609,579 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,633,582,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,608,751,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,783,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,658,365,141 円　　　　（　 375,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ４５　　　　-324571	3,614 ( 3,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	4,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,580 円/㎡　月額支払賃料（　 4,535 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中（賃）Ｋ４９　　　　-334902	5,963 ( 5,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	4,969
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,800,000 円	17,300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	554,438,316 円	2,772,191,580　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,496,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,050,000 円	17,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300,000 円	17,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300,000 円	17,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 967,385,216 円　（　　　　　　 136,521 円／㎡）　　（経費率　　 36.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9298

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 63,719.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,140,070,000 円（　　　　　 160,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,658,365,141 円
②総費用	967,385,216 円
③純収益　①－②	1,690,979,925 円
④建物等に帰属する純収益	1,140,070,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	550,909,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,236,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,641,728,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島南 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-9

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　高野　普吉

TEL.

鑑定評価額

15,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区松原町９番１４｢松原町９－１｣				②地積　(㎡)	7,086 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (90,900)
	2:1	店舗ＳＲＣ13F2B	再開発ビルを中心とする駅前商業地域	北東30m県道、四方路	水道、ガス、下水	広島 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ広島駅南口に面する高度
商業地域として発展中の地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

広島駅南西方

150m

法令

規制

商業
(90,900)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

昨年来感染症の影響から市況は様子見的となったが、再開発ビルテナント開業や広島駅等の建替え、広電高架乗
入計画等の事業から発展的に推移しており、コロナ禍収束を見据えて需要は回復傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の高度商業地域の圏域である。需要者の中心は県内外の各種企業、機関投資家、大手デベロッパー等
である。近隣地域は広島駅南口広場に面する高度商業地域で、これまで再開発事業の竣工や市民球場の集客力等から広
島市の都心部に次ぐ新たな商業エリアとして発展的に推移してきている。取引は規模等による個別性が強く需要の中心
となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内高度商業地等の価格牽連性の高い事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎としていることか
ら実証的で説得力の高い価格である。収益価格は周辺に収益物件があることから賃貸ビルを想定して試算した理論的な
価格であるが、地域が変動過程にあり賃料が地価水準に追い付いていないため低位に試算されたものと考える。よって
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,760,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.6]

[ 99.8]
100

2,160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島市の地価動向は感染症の影響から住宅買
控え、商業売上減少等により減速傾向にあっ
たが、近時コロナ禍収束後を見据えて需要は
回復しつつある。

コロナ禍による消費不況を背景に市場は様子
見的に停滞していたが、広島駅南口の開発動
向の影響から、コロナ収束を見据えて需要は
復調傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２２Ｋ４３ -324308	広島市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西36m県道、西33m、北17m、三方路		商業地区計画等 (100,500)
b	中２２Ｋ４２ -324218	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
c	中２２Ｋ４９ -324904	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 744,570) 1,489,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	1,364,711	100 [ 62.4]	2,187,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	2,180,000
b	(　 ) 1,696,929	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,923,186	100 [ 87.9]	2,187,925		2,180,000
c	(　 ) 2,396,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,043,723	100 [ 89.4]	2,286,044		2,280,000
d	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,571,856	100 [ 70.2]	2,239,111		2,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,220,000 円／㎡]

広島南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,641,095,431	959,895,285	1,681,200,146	1,126,890,000	554,310,146	（　0.9298） 515,397,574	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,713,581,227 円　　　　（　 1,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	6,375.00	ＲＣ13F2B	63,719.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	90 ％	900 ％	900 ％	7,086 ㎡	120.0 m x 60.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸の店舗で、駐車場、駐輪場は（機械式立体駐車場）容積不算入。地階：１～２階は店舗

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

店舗ビルとして概ね標準的な数値を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗・地階	11,422.00	73.0	8,338.06	4,440	37,020,986	12.0	444,251,832
							0.0	0
一括 1～ 1	店舗	4,574.00	78.0	3,567.72	5,000	17,838,600	12.0	214,063,200
							0.0	0
一括 2～13	店舗	47,723.00	76.0	36,269.48	4,440	161,036,491	12.0	1,932,437,892
							0.0	0
～

～

計		63,719.00	75.6	48,175.26		215,896,077		2,590,752,924
								0

⑨年額支払賃料	215,896,077 円　×　12ヶ月　＝　 2,590,752,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 48,175.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 681 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 163,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,590,752,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 163,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 137,709,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,616,483,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,590,752,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,612,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,641,095,431 円　　　　（　 372,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ７７　　　　-287706	4,460 ( 4,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	4,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,484 円/㎡　月額支払賃料（　 4,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｔ４５　　　　-324571	3,614 ( 3,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	4,249
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,600,000 円	17,100,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	550,838,585 円	2,754,192,924　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,906,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,350,000 円	17,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100,000 円	17,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100,000 円	17,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 959,895,285 円　（　　　　　　 135,464 円／㎡）　　（経費率　　 36.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9298

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 63,719.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,126,890,000 円（　　　　　 159,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,641,095,431 円
②総費用	959,895,285 円
③純収益　①－②	1,681,200,146 円
④建物等に帰属する純収益	1,126,890,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,310,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	515,397,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,713,581,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650,000 円／㎡）