別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島南 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 5-6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区旭１丁目１３４３番２外 ｢旭１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 中低層併用ビルが多 く見られる近隣商業 地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 広島 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 広島駅南方 3.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域を形成し、周辺では都市計画道路「霞庚午線」の整備が進展する。現状の商住混在性を 維持するものと思われるが、都心部へ連絡するバス便の利便性より、住宅系の比重が高まることも予測される。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区及びその周辺部で、幹線背後や準幹線沿いの商住混在地域。需要者は個人事業者、中小規模の法人事 業者、不動産開発業者等と把握する。同一商圏内に大型商業施設が複数立地するため、旧来の近隣商業地域としての立 地環境は低下している。地区内には都心部へのバス便が運行されており、利便性が良好な住宅地としての需要が高まり つつある。かかる地域性より取引される規模、用途が一定しておらず、市場における中心価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣商業型の当該地域において、商住併用の建物を想定して収益還元法を適用したが、周辺商業地域に比して賃料水準 が低く、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用にあたっては、商住用途が混在する周辺類似地域より取 引事例を採用し、要因比較を適正に行った結果、市場性を反映する比準価格が試算された。よって、代表標準地との検 討をふまえ、比準価格を標準に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    304,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [116.9] [100.0] 100 267,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言解除後、南区では業者による土 地仕入れも徐々に復調し、市場は堅調に向か いつつあるが、コロナ変異株の流行の兆しが 懸念される。 周辺の大型商業施設により、近隣商業の特性 を有する当該地域では集客力が低下する一方 、利便性を反映して住宅系の比重が高まりつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％