鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２２Ｋ５２ -325201	広島市南区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西5.5m、二方路		近商 (81,257)
b	南２２Ｋ１２ -321214	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	南２２Ｋ８８ -328811	広島市南区		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	南２２Ｋ５２ -325203	広島市南区		建付地	（　）	長方形	西36m市道、北7.2m、角地		近商 (100,300)
e	南２１Ｔ８８ -418810	広島市南区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、北5.5m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,620	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	294,387	100 [ 122.6]	240,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 288,428	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,870	100 [ 118.5]	244,616		245,000
c	(　 ) 287,844	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,571	100 [ 117.0]	247,497		247,000
d	(　 ) 275,172	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	269,295	100 [ 121.3]	222,007		222,000
e	(　 ) 242,604	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 80.6]	359,072	100 [ 147.4]	243,604		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

広島南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,647,665	4,071,608	10,576,057	7,995,000	2,581,057	（　0.9518） 2,456,650	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,592,222 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	Ｓ5	725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	15.9 m x 23.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗：賃貸面積約１１０㎡程度、２～５Ｆ共同住宅：各戸賃貸面積約４０㎡程度の１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	75.0	108.75	2,300	250,125	10.0	2,501,250
							0.0	0
2～ 5	住宅	145.00	90.0	130.50	1,874	244,557	3.0	733,671
							0.0	0
～

～

～

計		725.00	87.0	630.75		1,228,353		5,435,934
								0

⑨年額支払賃料	1,228,353 円　×　12ヶ月　＝　 14,740,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 624,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,740,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 624,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 768,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,596,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,435,934 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,647,665 円　　　　（　 41,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｋ８８　　　　-348807	1,912 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,874 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｋ８８　　　　-348803	1,867 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	738,000 円	123,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,843,708 円	15,364,236　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,071,608 円　（　　　　　　 11,437 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0931 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,995,000 円（　　　　　 22,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,647,665 円
②総費用	4,071,608 円
③純収益　①－②	10,576,057 円
④建物等に帰属する純収益	7,995,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,581,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,456,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,592,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　横林　武

TEL.

鑑定評価額

84,700,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区東雲２丁目１０１６番１｢東雲２－７－１７｣				②地積　(㎡)	356 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼住宅の多い近隣商業地域	南西9m市道	水道、ガス、下水	広島 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 35 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

広島駅南東方

2.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣型の既成商業地域であるが、周辺における再開発事業等の影響による背後地の熟成に伴い堅調な
需要が認められ、地価は上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市南区の商業地域及び商住混在地域を中心とする圏域と把握される。主たる需要者としては地元の
法人、個人の他、まとまった規模の土地については開発業者等が考えられる。店舗等の商業用途を目的とした需要はや
や減少傾向にあるが、周辺では住宅利用を目的とした需要が多く見られ、その影響を受けて地価は上昇傾向にある。取
引の中心となる価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあるため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似の現実の取引事例を比較検討して求められた試算価格であり、取引の実態を把握した実証的な価格
である。また近隣地域には賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合った賃料が収受し得ないこと等により、収益価
格は低位に求められた。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は勘案するに留めて、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[131.9]

[100.0]
100

236,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然として新型コロナの影響下にあるが、大
規模な金融緩和や経済対策等を受けて、不動
産需要は都心の平坦部を中心に概ね堅調であ
る。

既成の近隣商業地域であり、周辺の道路整備
事業等により需要は堅調で、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２２Ｋ８８ -328806	広島市南区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	南２２Ｋ５２ -325204	広島市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.4m市道、中間画地		近商 (90,264)
c	南２２Ｋ５２ -325201	広島市南区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西5.5m、二方路		近商 (81,257)
d	南２２Ｋ８８ -328811	広島市南区		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,124	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	235,919	100 [ 98.8]	238,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 213,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,769	100 [ 88.2]	244,636		245,000
c	(　 ) 251,620	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	294,387	100 [ 123.7]	237,985		238,000
d	(　 ) 287,844	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,571	100 [ 118.0]	245,399		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

広島南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,951,118	3,867,658	10,083,460	7,540,000	2,543,460	（　0.9518） 2,420,865	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,797,000 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	137.00	Ｓ5	685.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	15.9 m x 23.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：共同住宅（１ＬＤＫ、約４０㎡）

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

この種の建物として標準的な比率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.00	75.0	102.75	2,300	236,325	10.0	2,363,250
							0.0	0
2～ 5	住宅	137.00	90.0	123.30	1,888	232,790	3.0	698,370
							0.0	0
～

～

～

計		685.00	87.0	595.95		1,167,485		5,156,730
								0

⑨年額支払賃料	1,167,485 円　×　12ヶ月　＝　 14,009,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 595.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 624,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,009,820 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 624,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 731,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,902,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,156,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,951,118 円　　　　（　 39,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ８８　　　　-328852	1,846 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,893 円/㎡　月額支払賃料（　 1,888 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｋ８８　　　　-328801	2,077 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,978
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	116,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,756,058 円	14,633,820　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,867,658 円　（　　　　　　 10,864 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 685.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0931 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,540,000 円（　　　　　 21,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,951,118 円
②総費用	3,867,658 円
③純収益　①－②	10,083,460 円
④建物等に帰属する純収益	7,540,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,543,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,420,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,797,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）