鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２１Ｋ４５ -314534	広島市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東32.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
b	中２１Ｔ９５ -419514	広島市中区		更地	（　）	長方形	南東30m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,700)
c	中２０Ｔ４２ -404203	広島市中区		建付地	（　）	長方形	南東40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
d	南２０Ｔ４５ -404501	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東80m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 562,457	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	597,828	100 [ 80.8]	739,886	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	740,000
b	(　 ) 755,398	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	770,506	100 [ 101.4]	759,868		760,000
c	(　 ) 605,778	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	639,432	100 [ 86.5]	739,228		739,000
d	(　 ) 696,240	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	722,697	100 [ 95.0]	760,734		761,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

広島南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,336,496	36,574,688	72,761,808	62,993,300	9,768,508	（　0.9303） 9,087,643	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	201,947,622 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ12	3,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	427 ㎡	15.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 80.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所（各階部分貸し）、タワーパーキング（３２台）

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	55.0	176.00	4,150	730,400	12.0	8,764,800
							0.0	0
2～12	事務所	320.00	75.0	240.00	3,025	726,000	10.0	7,260,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,840.00	73.3	2,816.00		8,716,400		88,624,800
								0

⑨年額支払賃料	8,716,400 円　×　12ヶ月　＝　 104,596,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,816.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,596,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,709,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,486,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	88,624,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 841,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,336,496 円　　　　（　 256,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ６４　　　　-316475	3,468 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ４９　　　　-344905	3,009 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,718,000 円	953,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	18,271,488 円	114,196,800　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,578,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,100,500 円	953,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	953,000 円	953,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	953,000 円	953,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,574,688 円　（　　　　　　 85,655 円／㎡）　　（経費率　　 33.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9303

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	953,000,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 3,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,993,300 円（　　　　　 147,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,336,496 円
②総費用	36,574,688 円
③純収益　①－②	72,761,808 円
④建物等に帰属する純収益	62,993,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,768,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,087,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,947,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　高野　普吉

TEL.

鑑定評価額

310,000,000 円

１㎡当たりの価格

727,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区稲荷町４番４外｢稲荷町４－５｣				②地積　(㎡)	427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	東80m市道	水道、ガス、下水	広島 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

広路沿いに緑地帯が整備され
たオフィス街を主とする商業
地域

街

路

８０ｍ市道

交通

施設

広島駅南方

650m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

昨年来感染症の影響から市況は様子見的となったものの、主要幹線「駅前通り」沿いの商業地域で通過交通も多
く広電軌道敷の計画等の発展性があり、近時コロナ禍収束を見据えて需要は回復傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 489,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は駅周辺や都心周辺の幹線道路沿いの商業地域を含む圏域と認められる。需要者の中心は地元中小や全国大
手の法人、不動産開発業者、機関投資家等である。同地域は広島駅への主要幹線道路沿いに中高層ビル等が建ち並ぶ地
域で、広島駅周辺開発事業や広電軌道敷の敷設計画等から需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は用途
や規模の相違により異なるためその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いや背後等の価格牽連性の高い事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎としているこ
とから実証的で説得力の高い価格である。収益価格は周辺に収益物件があることから賃貸ビルを想定して試算した理論
的な価格であるが、地域が変動過程にあり賃料が地価水準に追い付いていないため低位に試算されたものと考える。よ
って比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島東 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 742,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[ 99.9]

100
[108.7]

[100.0]
100

726,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    701,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島市の地価動向は感染症の影響から住宅買
控え、商業売上減少等により減速傾向にあっ
たが、近時コロナ禍収束後を見据えて需要は
回復しつつある。

ホテル等適地で、コロナ禍による旅行客減少
等の先行き不透明感から需要は停滞していた
が、駅周辺の開発や電車ルート新設計画の影
響がやや顕在化。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２２Ｋ６４ -326404	広島市中区		更地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		商業 (100,500)
b	南２０Ｔ４５ -404501	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東80m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	南２１Ｋ４５ -314534	広島市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東32.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	南２０Ｔ４５ -404508	広島市南区		建付地	（　）	正方形	北25m市道、中間画地		近商 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 772,847	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	655,632	100 [ 86.5]	757,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	758,000
b	(　 ) 696,240	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	722,697	100 [ 95.0]	760,734		761,000
c	(　 ) 562,457	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	597,828	100 [ 79.8]	749,158		749,000
d	(　 ) 512,053	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	522,806	100 [ 71.0]	736,346		736,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

広島南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	108,577,826	35,255,020	73,322,806	63,203,400	10,119,406	（　0.9287） 9,397,892	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	208,842,044 円　　　　（　 489,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ12	3,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	427 ㎡	15.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 80.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２～１２階事務所　各階フロア貸し　駐車場：機械式立体駐車場

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的な数値。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	55.0	176.00	4,150	730,400	12.0	8,764,800
							0.0	0
2～12	事務所	320.00	75.0	240.00	3,000	720,000	10.0	7,200,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,840.00	73.3	2,816.00		8,650,400		87,964,800
								0

⑨年額支払賃料	8,650,400 円　×　12ヶ月　＝　 103,804,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,816.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,804,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,670,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,734,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	87,964,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 835,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	108,577,826 円　　　　（　 254,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ４５　　　　-324572	2,850 ( 2,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [125.0]	2,912	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｔ６４　　　　-316475	3,468 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,153
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,694,000 円	949,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	17,010,720 円	113,404,800　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,585,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,066,500 円	949,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	949,000 円	949,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	949,000 円	949,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,255,020 円　（　　　　　　 82,564 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9287

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	949,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	63,203,400 円（　　　　　 148,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	108,577,826 円
②総費用	35,255,020 円
③純収益　①－②	73,322,806 円
④建物等に帰属する純収益	63,203,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,119,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,397,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,842,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489,000 円／㎡）