別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区向洋新町２丁目１８番８ ｢向洋新町２－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 向洋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 向洋駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号南側背後の丘陵部に造成された大規模住宅団地で、閑静な住宅環境を形成している。最近は宅地を細分 化しての建売住宅が多くなってきているが、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区東部地域、向洋、青崎、堀越、仁保地区を中心とした住宅地域。主たる需要者は地元自動車関連企業 の従業員等をはじめ、都心部が通勤圏の一次取得者及び不動産業者等である。同団地はスーパー、２系統のバス路線な ど、良好な住環境から安定的な需給バランスが続いている。土地は１６０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建総額 で３，７００万円～４，２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地の存する同一団地内及び周辺地域の住宅団地内の取引事例から求めたものであり、市場性を反映し た実証性の高い価格である。一方、当該標準地は戸建住宅を主体とした大規模住宅団地内に存し、賃貸投資目的のため の土地取得需要が少なく、賃貸市場も未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場実証性がある比 準価格を採用し、代表標準地からの規準価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 89.3] [104.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束は不透明であるが、継続中の 金融緩和、都心回帰傾向により、利便性の高 い平地の需要は引き続き旺盛である。 コロナ禍が地元自動車メーカーの業績に影響 を与えているが、広島市東部の人気団地で宅 地需要は根強く、依然として上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％