別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区堀越２丁目１８番１１ ｢堀越２－１８－１７｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 向洋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 向洋駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 県道南側背後丘陵部に造成された小規模な住宅団地で、分譲マンションも存する。自動車関連産業の動向等の影 響を受ける面はあるものの特段の変動要因はなく、当面は現況の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区東部地域、向洋、青崎、堀越、仁保地区を中心とした住宅地域。主たる需要者は地元に地縁のある一 次取得者及び不動産業者等である。県道南側背後丘陵部に造成された小規模住宅団地で、向洋新町の大型住宅団地と比 較して住環境の点でやや劣る。土地は１３０㎡程度で１，６００万円前後、新築戸建総額で３，２００万円～３，８０ ０万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び標準地周辺の住宅団地の事例から求めたものであり、市場性を反映した実証性の高い価格で ある。一方、当該標準地は戸建住宅を主体とした小規模住宅団地内に存し、賃貸投資目的のための土地需要がなく、賃 貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場実証性がある比準価格を採用し、代表標準地 からの規準価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束は不透明であるが、継続中の 金融緩和、都心回帰傾向により、利便性の高 い平地の需要は引き続き旺盛である。 コロナ禍の影響による部品材料不足が地元自 動車メーカーの業績に影響を与えているが、 当該地区の宅地需要は根強く、依然上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％