鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２２Ｋ４３ -324308	広島市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西36m県道、西33m、北17m、三方路		商業地区計画等 (100,500)
b	東２２Ｋ４３ -324310	広島市東区		更地	（　）	不整形	南西35m県道、西14m、北12m、東9.5m、四方路		近商地区計画等 (100,200)
c	南２１Ｔ４５ -414502	広島市南区		更地	（　）	不整形	北東27.8m市道、東8m、角地		商業地区計画等 (100,600)
d	中２１Ｔ４３ -414323	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 744,570) 1,489,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	1,364,711	100 [ 166.7]	818,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	818,000
b	(　 ) 477,066	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.9]	731,163	100 [ 90.3]	809,704		809,000
c	(　 ) 542,990	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	614,751	100 [ 87.1]	705,799		705,000
d	(　 ) 858,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	817,582	100 [ 100.7]	811,899		811,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -37.2	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 812,000 円／㎡]

広島東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,066,913,460	372,541,400	694,372,060	468,549,000	225,823,060	（　0.9298） 209,970,281	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,772,051,841 円　　　　（　 572,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,500.00	ＲＣ8F1B	30,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	8,336 ㎡	107.5 m x 87.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～６階：事務所、地下：自走式駐車場

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,500.00	75.0	2,625.00	6,000	15,750,000	12.0	189,000,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,500.00	80.0	2,800.00	4,500	12,600,000	12.0	151,200,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	3,000.00	90.0	2,700.00	3,800	10,260,000	10.0	102,600,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	5,000.00

～

計		30,000.00	72.1	21,625.00		89,910,000		955,800,000
								0

⑨年額支払賃料	89,910,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,078,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 21,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 34,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,078,920,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 34,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 55,674,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,057,806,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	955,800,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,080,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,880,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 27,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,066,913,460 円　　　　（　 127,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４３　　　　-334301	3,026 ( 2,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,832 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-324302	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,001
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	42,660,000 円	7,110,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	200,426,400 円	1,113,480,000　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 60,435,000 円	7,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,110,000 円	7,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,110,000 円	7,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 372,541,400 円　（　　　　　　 44,691 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9298

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,110,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,549,000 円（　　　　　 56,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,066,913,460 円
②総費用	372,541,400 円
③純収益　①－②	694,372,060 円
④建物等に帰属する純収益	468,549,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,823,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,970,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,772,051,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 572,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 5-6

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　長瀬　正光

TEL.

鑑定評価額

6,540,000,000 円

１㎡当たりの価格

785,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区二葉の里３丁目３番２｢二葉の里３－３－１｣				②地積　(㎡)	8,336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	台形 1.2:1	事務所兼店舗Ｓ6F1B	中高層大規模事務所ビル等が見られる商業地域	南西40m県道、東側道	水道、ガス、下水	広島 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 250 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 8,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

二葉の里土地区画整理事業区
域内

街

路

４０ｍ県道　

交通

施設

広島駅北西方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

広島駅北の土地区画整理済みの幹線道路沿いの商業地域。未利用地も存するが、立地の良さから発展性が期待さ
れている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 808,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 567,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島駅周辺並びに八丁堀・紙屋町等広島市中心市街地の核となる商業地域一帯である。需要者は広島市
内の企業にとどまらず全国展開の企業も見込まれる。新型コロナ感染拡大を受け、地価上昇を牽引していたホテル需要
が低迷し地価上昇が一時鈍化したが、国内観光客は徐々に戻っており、また将来への期待もあり再び地価上昇幅が拡大
している。取引価格は画地規模によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、隣接の大規模未利用地の取引価格を中心に求めたもので、対象地の市場価値を的確に反映した価格であり
、信頼性は高い。一方、収益価格は、急速な取引価格の上昇に対し賃料の遅行性ゆえに比準価格を下回ったものと思慮
する。しかし収益価格には先走りがちな比準価格に対する検証の意義を持っているので、本件では、比準価格を標準に
、収益価格を比較考量し、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    765,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年後半にかけ新型コロナの新規感染者数が大
きく減少し、また低金利の継続が不動産価格
の下支えとなっている。

ＪＲ駅界隈は、一部未利用地はあるものの再
開発が進捗し、圏域の発展は続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

広島東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２２Ｋ４３ -324310	広島市東区		更地	（　）	不整形	南西35m県道、西14m、北12m、東9.5m、四方路		近商地区計画等 (100,200)
b	東２２Ｋ４３ -324308	広島市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西36m県道、西33m、北17m、三方路		商業地区計画等 (100,500)
c	東２１Ｋ４３ -314305	広島市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東26m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	南２１Ｋ４９ -314980	広島市南区		建付地	（　）	不整形	南東50m市道、北西11m、二方路		商業 (100,900)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,066	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.9]	731,163	100 [ 90.3]	809,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	809,000
b	(　 744,570) 1,489,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	1,364,711	100 [ 168.2]	811,362		811,000
c	(　 ) 758,150	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	908,888	100 [ 115.4]	787,598		787,000
d	(　 ) 1,161,162	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	1,129,061	100 [ 140.2]	805,322		805,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -37.2	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +31.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 808,000 円／㎡]

広島東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	821,534,844	265,066,300	556,468,544	338,067,000	218,401,544	（　0.9526） 208,049,311	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,728,393,432 円　　　　（　 567,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,480.00	ＲＣ6F1B	24,910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	8,336 ㎡	107.5 m x 87.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗として、上層部を事務所として想定。駐車場は、平面駐車場及び自走式地下駐車場とした。

⑦有効率　 67.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,480.00	70.0	2,436.00	6,000	14,616,000	12.0	175,392,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,480.00	80.0	2,784.00	4,500	12,528,000	12.0	150,336,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	3,200.00	90.0	2,880.00	3,600	10,368,000	12.0	124,416,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場・機械室	5,150.00

～

計		24,910.00	67.2	16,740.00		68,616,000		823,392,000
								0

⑨年額支払賃料	68,616,000 円　×　12ヶ月　＝　 823,392,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 16,740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 115 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 33,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	823,392,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 33,120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 42,825,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	813,686,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	823,392,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,822,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,760,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 26,220 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	821,534,844 円　　　　（　 98,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ４９　　　　-314903	3,330 ( 3,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	3,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,636 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中（賃）Ｋ４３　　　　-334301	3,026 ( 2,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,439
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	30,780,000 円	5,130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	128,476,800 円	856,512,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,509,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 43,605,000 円	5,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,565,000 円	5,130,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,130,000 円	5,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 265,066,300 円　（　　　　　　 31,798 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,130,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 24,910.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	338,067,000 円（　　　　　 40,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	821,534,844 円
②総費用	265,066,300 円
③純収益　①－②	556,468,544 円
④建物等に帰属する純収益	338,067,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,401,544 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,049,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,728,393,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567,000 円／㎡）